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Affaire gagnée par le cabinet : Jugement du Tribunal d'instance du 16e arrondissement de Paris

Le 26 janvier 2016
Le propriétaire bailleur qui a une obligation de relogement ne peut être tenu à l'impossible et n'a qu'une obligation de moyens

Comment le propriétaire d’un logement dont un arrêté a ordonné de faire cesser définitivement l’occupation, peut-il reloger un occupant sans activité professionnelle et sans revenus, et qui n’accomplit aucune démarche pour être relogé par les bailleurs sociaux ?

Le tribunal d’instance du 16e arrondissement de Paris apporte une réponse à cette question dans son jugement du 10 décembre 2015.

Le propriétaire d’une chambre de service situé au 6e étage d’un immeuble l’avait donné à bail d’habitation moyennant 200 € par mois.

Un arrêté lui a été notifié quelques années plus tard pour qu’il soit mis définitivement fin à l’occupation des lieux.

Le propriétaire a adressé plusieurs offres de relogement à son locataire, cela à plusieurs reprises.

Devant l’inaction de ce dernier, qui est sans activité professionnelle et sans revenus, le bailleur a assigné l’occupant en résiliation du bail et expulsion.

L’occupant a sollicité à titre reconventionnel le remboursement des loyers qu’il avait réglés depuis cinq années, et a estimé que le propriétaire n’avait pas rempli son obligation de relogement.

Le Tribunal d’instance du 16e a débouté l’occupant de toutes ses demandes, prononcé la résiliation du bail, et ordonné l’expulsion de l’occupant.

 

1.        L’obligation de relogement du propriétaire ne lui impose pas de se substituer à l’occupant qui doit donner suite aux offres de relogement et faire les démarches nécessaires auprès des bailleurs sociaux s’il n’a pas de revenus

Le Tribunal a constaté que le propriétaire avait fait au mieux pour reloger son locataire :

  • il a fait parvenir trois offres de relogement au locataire pour des studios dans Paris prévoyant un loyer plus élevé mais de surface conforme aux textes de loi sur la décence des logements
  • il a ensuite fait parvenir au locataire quatre nouvelles propositions de relogement pour des logements dont les loyers étaient inférieurs à 500 €
  • il a même attiré l’attention du locataire sur la nécessité de déposer son dossier à la mairie pour être relogé
  • il a encore fait parvenir trois nouvelles offres de relogement pour des logements de loyers inférieurs à 400 €.

Le tribunal a relevé que le locataire de son côté :

  • N’avait donné aucune suite aux offres de relogements
  • N’a fait aucune démarche pour son relogement auprès d’un bailleur social et que le bailleur ne peut les entreprendre à sa place.

Le bailleur est tenu de reloger l’occupant mais les dispositions de l’article L 521-3-1 du Code de la construction et de l’habitation « ne mettent pas à la charge du bailleur une obligation de résultat telle qu’elle lui imposerait le relogement de l’occupant contre son gré ».

Ainsi, le tribunal a affirmé que dans le cas où l’occupant ne peut justifier de revenus, il ne peut être fait grief au bailleur, tenu de le reloger, de ne pas lui avoir trouvé un logement, compte tenu de la situation de l’occupant et du coût du logement dans le secteur locatif privé. 

Le tribunal déclare que le propriétaire bailleur n’est pas plus tenu, quand l’occupant est sans revenus, de lui proposer un bail portant sur un logement appartenant à un tiers en s’engageant au nom et pour le compte de ce tiers.

Enfin, le propriétaire bailleur ne peut se substituer au locataire qui ne justifie pas avoir accompli les diligences nécessaires en vue de son relogement, qu’il peut seul accomplir :

constitution d’un dossier, production de justificatifs, rendez vous avec le point accueil logement de l’arrondissement.

Le propriétaire bailleur ne peut être tenu à l’impossible face à un occupant qui doit être relogé mais qui n’a aucune activité, aucun revenu, et n’entreprend aucune démarche pour être relogé dans le secteur social.

 

2.           L’occupant ne peut se voir restituer les loyers réglés depuis cinq ans

 Le locataire d’un logement insalubre ne peut obtenir la restitution des loyers qu’il a versés depuis cinq années, car l’article L 521-2 du Code de la construction et de l’habitation ne prévoit pas rétroactivité.

L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 ne permet pas plus d’obtenir la restitution de loyers déjà versés mais seulement la suspension des loyers, qui n’a jamais été demandée, outre la résiliation du bail ou des dommages intérêts.

 

3.           Le trouble de jouissance pour préjudice moral invoqué par l’occupant

Le tribunal a débouté l’occupant de sa demande de ce chef.

Il a retenu que le locataire avait nécessairement eu connaissance de l’exiguïté des lieux avant de les louer, qu’il ne s’en était jamais plaint avant l’arrêté préfectoral, et qu’il se maintient dans les lieux malgré cet arrêté.

Documents associés à cette actualité : jugement-du-20-octobre-2015.pdf

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