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LA LOI ALUR

Le 22 mai 2014

 

La loi Alur a été votée le 20 février 2014. Son texte est définitif à ce jour. 


BAUX D’HABITATION

 

1.        Le champ d'application de la loi du 6 juillet 1989 est modifié

 

Elle s'applique désormais aux locaux à usage d'habitation ou à usage mixte constituant la résidence principale du preneur, et à leurs accessoires. 


La résidence principale est définie comme le logement occupé au moins huit mois par an sauf raison professionnelle, de santé ou force majeure, soit par le bénéficiaire ou son conjoint, soit par une personne à charge.

 

-          Concernant les logements meublés

Alors que la loi du 6 juillet 1989 ne s’applique pas aux logements meublés, il a été créé un titre 1bis relatif à la location de ce type de logement.

 

2.         Le contrat de location

 

-          Un bail type va être défini par décret

 

Le contrat de bail devra comporter de nouvelles mentions concernant :

  • La consistance, destination et surface habitable du bien
  • Le loyer de référence et le loyer de référence majoré défini par le préfet
  • Le moment et la date de versement du dernier loyer acquitté par le précédent locataire quand ce dernier a quitté les lieux moins de 18 mois avant la signature du bail
  • La nature et le montant des travaux effectués dans les lieux depuis la fin du dernier bail ou depuis le dernier renouvellement,
  • Le renoncement éventuel à la garantie universelle de loyers.

 

En outre doit être annexé au bail une notice d’information relative aux droits et obligations des locataires et des bailleurs ainsi qu'aux voies de conciliation et de recours qui leur sont ouvertes. Cette notice d'information précise également les droits, obligations et effets, pour les parties au contrat de location, de la mise en œuvre de la garantie universelle des loyers.

Lorsque l'immeuble est soumis au statut de la copropriété, le copropriétaire bailleur est tenu de communiquer au locataire les extraits du règlement de copropriété concernant la destination de l'immeuble, la jouissance et l'usage des parties privatives et communes, et précisant la quote-part afférente au lot loué dans chacune des catégories de charges.

 

-          Concernant l’état des lieux :

Il devra être établi selon un modèle type et des modalités définies par décret en autant d’exemplaires que de parties.

Il pourra être complété à la demande du locataire dans les 10 jours après son établissement.

Pendant les premiers mois de la période de chauffe, le locataire peut demander que l'état des lieux soit complété par l'état des éléments de chauffage.

Le propriétaire ou son mandataire complète les états des lieux d'entrée et de sortie par les relevés des index pour chaque énergie, en présence d'une installation de chauffage ou d'eau chaude sanitaire individuelle, ou collective avec un comptage individuel.

L’état des lieux est établi contradictoirement ou amiablement. S’il ne peut pas être établi amiablement, la partie la plus diligente peut demander qu’il doit établi par huissier, aux frais partagés entre le bailleur et le locataire.

 

-          Un dossier de diagnostic technique doit être annexé au contrat de location.

 

3.         Le loyer

 

A.     Fixation d’un loyer initial en cas de conclusion d’un nouveau bail

 

Dans les zones tendues dotées d’un observatoire des loyers, c’est à dire les « zones d'urbanisation continue de plus de 50 000 habitants où il existe un déséquilibre marqué entre l'offre et la demande de logements, entraînant des difficultés sérieuses d'accès au logement sur l'ensemble du parc résidentiel existant », le préfet fixe chaque année, par arrêté :

-          un loyer de référence

-          un loyer de référence majoré (égal à 20% du loyer de référence)

-          et un loyer de référence minoré (égal au loyer de référence diminué de 30%).

 

Le loyer de ces logements est déterminé librement dans la limite du loyer de référence majoré.

 

Dans les autres zones, le loyer est fixé librement.

 

B.      Révision du loyer d’un bail en cours

 

La révision du loyer est possible seulement si le bail le prévoit et elle est limitée à la variation de l’indice IRL.

 

C.      Loyer de renouvellement

 

Dans les zones tendues qui ont été définies, lors du renouvellement du bail, la loi Alur prévoit que :

 

-          Le bailleur peut engager un recours en réévaluation du loyer s’il est inférieur au loyer de référence minoré

-          Le locataire peut engager un recours en diminution du loyer s’il est supérieur au loyer de référence majoré hors montant du complément de loyer exceptionnel.

-          Le bailleur doit proposer un nouveau loyer au locataire au moins 6 mois avant le terme du contrat, délai qui est abaissé à 5 mois pour le locataire. Mais dans ce cas le bailleur perd son droit de donner congé au locataire pour la même échéance du contrat.


D.     Charges récupérables

 

Avec le décompte des charges, le bailleur dot adresser au locataire une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs.


E.      La garantie universelle des loyers

 

Ce mécanisme, qui vise à garantir le bailleur des risques de non paiement de loyers, s’applique aux logements meublés ou non meublés, constituant la résidence principale du preneur.


Cette garantie est facultative et ne s’applique pas :

-          Si le bailleur a demandé un cautionnement

-          Si le bailleur a souscrit une assurance pour les risques locatifs

-          Si le logement n’est pas décent.

 

4.         Les congés


A.     Congé du bailleur

 

En cas de congé pour reprise, le bailleur devra justifier du caractère réel et sérieux de sa décision.

 

Le congé devra indiquer la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise.

 

En cas d’acquisition d’un bien occupé, tout congé pour vente n’est autorisé qu’à compter du terme du premier renouvellement du bail en cours et tout congé pour reprise n’est autorisé qu’à compter du terme du bail en cours ou si le terme du bail intervient moins de deux ans après l’acquisition, après un délai de deux ans.

 

En cas de contestation le juge peut même d’office vérifier le motif du congé et le respect des dispositions légales.

 

B.      Congé aux personnes âgées

L’âge à partir duquel le bailleur doit reloger le locataire est ramené de 70 à 65 ans en cas de congé pour reprise ou pour vente.

Le texte pose également des conditions de ressource.


C.      Congé du locataire

 Le délai de préavis est réduit à un mois dans certaines zones (voir l’article 17-I) :

-          En cas d’obtention d’un premier emploi, de mutation, de perte d’emploi ou de nouvel emploi consécutif à une perte d’emploi,

-          Pour le locataire dont l’état de santé constaté par un certificat médical justifie un changement de domicile,

-          Pour les bénéficiaires du revenu de solidarité active ou de l’allocation adulte handicapé,

-          Pour le locataire qui s’est vu attribuer un logement défini à l’article L 351-2 du Code de la construction et de l’habitation.

 

Si le locataire souhaite bénéficier du délai réduit d’un mois, il doit préciser le motif invoqué et en justifier dans son courrier recommandé.

 

Le congé peut aussi être remis en main propre contre récépissé ou émargement.

 

5.      Nouveaux délai de prescription

 

Il est de trois ans pour les actions en paiement de loyers et charges résultant d’un contrat de bail.

Il est d’un an pour les actions en révision de loyer.

 

6.      Location en meublé

 

Elle fait l’objet du nouveau titre 1er bis de la loi de 1989, qui s’appliquent à la location de logements meublés qui constituent la résidence principale du locataire.

 

Le dépôt de garantie ne peut dépasser deux mois de loyer.

 

Un contrat type sera établi par décret. La durée du bail meublé est d’au moins un an, ou de neuf mois pour un étudiant.

 

Le locataire peut donner congé à tout moment en respectant un préavis d’un mois. Le bailleur doit quant à lui donner un préavis de trois mois et motiver son refus de renouveler le bail par la décision de reprendre ou de vendre le logement, ou bien par un motif légitime et sérieux.

 

Le mécanisme de fixation du loyer est le même que celui concernant les logements nus.

 

Les locations meublées de courte durée de manière habituelle, et régies par l’article L. 631-7 du Code de la construction, il est prévu que lorsqu’elles concernent une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile, ces locaux ne peuvent être considérés comme des locaux d’habitation. 

 

 

COPROPRIETE

 

 Les nouvelles dispositions de la loi Alur ont été insérées dans la loi du 10 juillet 1965 mais également dans le Code de la construction et de l’habitation.

 1.      Immatriculation des copropriétés

Un registre d’immatriculation est créé concernant les immeubles à destination totale ou partielle d’habitation.

 

La déclaration d’immatriculation est faite par le notaire lorsque l’immeuble est en copropriété, par le syndic pour les autres.

 

Le registre doit contenir le nom, l’adresse, la date de création du syndicat, le nombre et la nature des lots et le nom du syndic.

 

Doivent également être mentionnés l’existence d’une procédure à l’encontre du syndicat prévue à l’article 29-1 A ou 29-1 de la loi de 1965 OU -&(6- DU Code de la construction et de l’habitation ou s’il a fait l’objet d’une injonction ou d’un arrêté en vertu des dispositions du Code de la santé publique ou bien des articles L. 129-3 et L. 129-4 du Code de la construction et de l’habitation.

 

L’immatriculation des syndicats devra être effectuée :

-          Avant le 31 décembre 2016 pour les syndicats de plus de 200 lots

-          Avant le 31 décembre 2017 pour les syndicats de plus de 50 lots

-          Avant le 31 décembre 2018 pour les autres syndicats.

 

Les immeubles mis en copropriété après le 31 décembre 2016 devront être immatriculés immédiatement.

 2.      Information des acquéreurs de lots de copropriété

 

En vertu du nouvel article 8-2 de la loi de 1965, le syndic doit établir une fiche synthétique de la copropriété regroupant les données financières et techniques essentielles relative à la copropriété. Le contenu de cette fiche sera défini par décret. Cette disposition sera obligatoire à compter de la publication du décret.

 

Des mentions devront figurer dans les annonces immobilières de vente d’un lot situé dans un immeuble en copropriété.

 3.      Documents à annexer à la promesse de vente ou à l’acte de vente

 

Il faut se reporter à l’article L. 721-2 du Code de la construction et de l’habitation qui détaille la liste des documents devant être annexés.

 4.      Le syndic

Il doit notamment :

 

-          Informer les occupants de l’immeuble des décisions prises en assemblée générale selon des modalités fixées par décret,

-          Tenir le carnet d’entretien à la disposition des copropriétaires,

-          Proposer à compter du 1er janvier 2015, si le syndic est un professionnel, un accès en ligne aux documents dématérialisés sauf décision contraire de l’assemblée générale à la majorité de l’article 25.

 5.      Compte séparé

 

L’ouverture d’un compte séparé au nom du syndicat est désormais obligatoire sauf si la copropriété comporte moins de 15 lots.

 

L’établissement bancaire est choisi par le syndic sauf si l’assemblée le choisit elle-même, à la majorité de l’article 25.

 6.      Empêchement et carence du syndic

 

En cas d’empêchement du syndic le président du conseil syndical peut convoquer une assemblée pour désigner un nouveau syndic.

 

En cas de carence et sauf stipulation du règlement de copropriété un administrateur provisoire peut être désigné par décision de justice.

 7.      Fin du mandat

 

Le syndic ne peut renoncer à son mandat sans avoir respecté un délai de préavis de trois mois.


Quand l'assemblée générale délibère pour désigner un nouveau syndic dont la prise de fonction intervient avant le terme du mandat du syndic actuel, cette décision vaut révocation de ce dernier à compter de la prise de fonction du nouveau syndic.

 8.      Rémunération du syndic

 

Il est prévu que la rémunération des syndics est déterminée de manière forfaitaire. Toutefois, une rémunération spécifique complémentaire peut être perçue à l'occasion de prestations particulières, définies par décret en Conseil d'Etat.

 9.      Contrat de syndic


Il devra respecter un contrat type qui sera défini en conseil d’Etat.

 10.  Mise en concurrence

 

Au cas où l'assemblée générale est appelée à se prononcer sur la désignation d'un syndic, celle-ci est précédée d'une mise en concurrence de plusieurs projets de contrat de syndic, faisant notamment état des frais afférents au compte bancaire séparé, effectuée par le conseil syndical, sans préjudice de la possibilité, pour les copropriétaires, de demander au syndic l'inscription à l'ordre du jour de l'assemblée générale de l'examen des projets de contrat de syndic qu'ils communiquent à cet effet.


Le conseil syndical peut proposer de ne pas procéder à la mise en concurrence mentionnée au troisième alinéa lorsque le marché local des syndics ne permet pas cette mise en concurrence. Le syndic notifie cette proposition aux copropriétaires dans un délai leur permettant de demander l'inscription à l'ordre du jour de l'assemblée générale de l'examen des projets de contrat de syndic qu'ils communiquent à cet effet. La proposition du conseil syndical ne fait pas l'objet d'une question inscrite à l'ordre du jour de l'assemblée générale.

Le conseil syndical peut se prononcer, par un avis écrit, sur tout projet de contrat de syndic. Si un tel avis est émis, il est joint à la convocation de l'assemblée générale, concomitamment avec les projets de contrat concernés.

 

Lorsque la copropriété n'a pas institué de conseil syndical, la mise en concurrence n'est pas obligatoire.

 11.  Interdiction de faire partie du conseil syndical

 

L’interdiction faite aux proches du syndic de faire partie du Conseil syndical est étendue aux parents en ligne collatérale.

 

12.  Assemblée générale

 

Les salariés du syndic, leurs conjoints ou partenaires liés par un pacte civil de solidarité et leurs ascendants ou descendants qui sont également copropriétaires de l'immeuble bâti ne peuvent pas porter de pouvoirs d'autres copropriétaires pour voter lors de l'assemblée générale.

 

Le domaine de la majorité de l’article 24 est redéfini et élargi. Relèvent de cette majorité notamment :

 -          Les travaux nécessaires à la conservation de l’immeuble et à la préservation de la santé et de la sécurité physique des occupants

-          Les modalités de réalisation des travaux rendus obligatoires par les lois et décrets et un arrêté de police administrative relative à la sécurité et à la salubrité,

-          Les modalités de réalisation des travaux notifiés en vertu de l’article L. 313-4-2 du Code de l’urbanisme et notamment la faculté pour le syndicat d’assurer la maîtrise d’ouvrage de travaux notifiés portant sur des parties privatives

-          Les travaux d’accessibilité aux personnes handicapées ou à mobilité réduite

-          L’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux d’accessibilité

-          Les adaptations du règlement de copropriété rendues nécessaires par les modifications législatives et réglementaires

-          La décision d’engager un diagnostic de performance énergétique.

 

Relèvent de la majorité de l’article 25 sans possibilité d’un second vote :

 -          Les travaux comportant transformation, addition ou amélioration (avant article 26)

-          La demande d’invidualisation des contrats de fourniture d’eau.

 

 

Dispositions diverses :

 

 

Dans les immeubles à usage partiel ou total d’habitation de plus de 10 lots, le syndicat après une période de 5 ans suivant la date de réception des travaux, constituera un fonds de travaux pour faire face aux dépenses résultant des travaux prescrits par les lois et règlements et des travaux no compris dans le budget prévisionnel, décidés par l’assemblée générale.

 

Pour alimenter ce fonds, les copropriétaires verseront une cotisation annuelle dont le montant est fixé en assemblée générale aux majorités des articles 25 et 25-1 mais ne peut être inférieur à 5% du budget annuel.

 

 

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