Comme beaucoup de secteurs du droit, le régime juridique des rapports locatifs a donné lieu à un empilement de textes législatifs et de décrets dans le maquis desquels il devient de plus en plus difficile d’évoluer et de se retrouver, tant pour les bailleurs, qu’ils soient bailleurs privés ou institutionnels, que pour les locataires.

Les contrats de location portant sur un logement ou locaux à usage d’habitation, sont par principe, régis par le Code civil dans ses articles 1714 et suivants et par la loi du 6 juillet 1989.

La loi Alur du 24 mars 2014 est venue modifier de nombreux aspects de ce régime.

Les locations meublées bénéficient désormais aussi de ces dispositions légales depuis la loi Alur dès lors qu’il s’agit de la résidence principale du locataire.

Toutefois, certaines locations meublées échappent à ce statut, comme les locations saisonnières.

Il doit être encore précisé que n’entrent pas non plus dans le champ d’application de la loi, les résidences secondaires, ainsi que les logements de fonction.

La loi du 6 juillet 1989 s’appliquera également, aux locaux loués à usage mixte, ce qui signifie que l’habitation est l’élément principal du bail mais qu’une superficie moindre, est affectée à un usage professionnel. C’est le cas être répandu du médecin qui par exemple, va pour un logement de cinq ou six pièces, en affecter deux à la salle d’attente ainsi qu’à la consultation.

La loi du 6 juillet 1989 concernera par ailleurs les places de stationnement, garages ou boxes loué en tant qu’accessoires au logement principal.

Notons enfin, fait marquant, que depuis la loi du 8 février 2008 pour le pouvoir d’achat, le dépôt de garantie et passé de deux mois à un mois de loyer hors charges, pour les logements vides.

Mon cabinet a développé expérience et maîtrise des aspects principaux des rapports locatifs, de la naissance du contrat de bail jusqu’à son terme contractuel ou bien judiciaire, la liste qui suit n’étant pas exhaustive.

Le bail meublé

Désormais, le contrat meublé est soumis à un formalisme puisque contrat doit nécessairement être écrit et être rédigé selon un contrat type. Le contrat doit comprendre la liste du mobilier, conformément à un décret du Conseil d’état.

La liste des pièces justificatives qui peuvent être exigées du futur locataire a également été bien définie.

En outre, le diagnostic technique doit impérativement être annexé au contrat de location meublé, aussi bien lors de sa signature que lors de son renouvellement. Il comprend le diagnostic de performance énergétique, le constat de risque d’exposition au plomb, un certificat amiante, un état de l’installation intérieure d’électricité et de gaz, et l’état des risques naturels et technologiques.

Enfin, un état des lieux doit obligatoirement être établi, là encore conformément à un modèle type établi par décret.

La durée du bail meublé est d’au moins un an. Le contrat peut prévoir une durée plus longue.

Le contrat est reconduit tacitement en l’absence de congé donné par les parties.

Le preneur peut donner congé en respectant un préavis d’un mois.

En revanche, pour le bailleur, la résiliation du bail meublé obéit à des conditions plus strictes. Il doit justifier de sa décision de reprendre le logement, de le vendre, ou d’un motif légitime et sérieux tel qu’une faute du locataire. Le bailleur doit respecter un préavis de trois mois.

En outre, le congé donné par le bailleur doit faire état de mentions obligatoires.

La loi Alur a par ailleurs prévu une disposition pour protéger les locataires âgés et ayant des revenus modestes.

Le dépôt de garantie pour les baux meublés est limité à deux mois alors qu’il ne peut être supérieur à un mois pour les baux non meublés.

Quant au loyer, il est désormais encadré si le logement se trouve dans une zone urbaine sensible.

I – Le contrat de location soumis à la loi de 1989 doit comporter les mentions suivantes :

Nom du bailleur

Nom du locataire

Date de prise d’effet du bail

Durée du bail

Consistance du bien loué

Destination du bien loué

Surface habitable du bien loué

Désignation des locaux et des équipements d’usage privatif

Enumération des parties, équipements et accessoires de l’immeuble faisant l’objet d’un usage commun

Montant du loyer, ses modalités de paiement et règles de révision éventuelle,

Loyer de référence et loyer majoré quand il y a lieu

Montant et date de versement du dernier loyer appliqué au précédent locataire

Montant du dépôt de garanti s’il est prévu.

II -Une notice d’information sur les droits et obligations des locataires et bailleurs doit être annexée au bail.

III – En outre, si l’immeuble est en copropriété, le bailleur doit remettre au locataire les extraits du règlement de copropriété concernant la destination de l’immeuble, la jouissance et l’usage des parties privatives et communes, et la quote-part afférente au lot loué.

IV – L’état des lieux établi lors de l’entrée du locataire dans les lieux doit contenir un certain nombre de mentions définies par décret.

V – Enfin, un dossier de diagnostic technique est fourni par le bailleur et annexé au contrat de location.

Diminution du loyer 

Si les informations concernant la surface habitable, les loyers de référence et le dernier loyer acquitté par le précédent locataire ne sont pas indiquées dans le contrat de location, le locataire pourra dans certaines conditions obtenir la diminution du loyer.

Ainsi encore, si la surface habitable de la chose louée à inférieure à plus d’1/20e à celle exprimée dans le contrat de location, le bailleur supportera une diminution de loyer proportionnelle à l’écart constaté. A défaut, le juge pourra être saisi.

La garantie universelle des loyers : GUL

La loi Alur a mis en place une garantie universelle des loyers.

En cas de renoncement à cette garantie, cela doit être expressément mentionné dans le contrat de location.

Les obligations du locataire :

Le locataire doit :

Payer son loyer aux termes convenus

User paisiblement des lieux selon la destination précisée dans le contrat de bail

Répondre des dégradations et pertes survenant pendant la durée du contrat sauf force majeure, faute du bailleur ou fait d’un tiers

Entretenir le logement

Permettre l’accès au lieu loué en cas de travaux d’amélioration des parties communes ou privatives du même immeuble

Ne pas transformer les lieux sans l’accord du propriétaire

Souscrire une assurance pour le logement et en justifier au bailleur.

Sous-location ou cession de logement

Le locataire ne peut céder ou sous-louer le logement qu’avec l’accord du bailleur.

Echange de logements

Quand deux locataires occupent deux logements appartenant au même propriétaire et situés dans un même ensemble immobilier, ils peuvent échanger leurs logements si l’une des deux familles concernées a au moins trois enfants et que l’échange permet d’augmenter la surface de leur logement.

Durée du bail 

Le bail a une durée au moins égale à trois ans pour les personnes physiques et six ans pour les personnes morales.

A son terme, il est renouvelé par tacite reconduction pour les mêmes durées.

Cependant, le bail peut avoir une durée inférieure comprise entre 1 an et 3 ans dans le cas où le bailleur personne physique doit reprendre les lieux pour des raisons professionnelles ou familiales.

Le délai de prescription :

Il est de trois ans pour toutes les actions dérivant d’un contrat de bail.

Mais il est d’un an seulement pour l’action en révision de loyer.

LA FIN DU CONTRAT DE BAIL

Le locataire peut résilier le contrat de location à tout moment, en respectant un préavis de trois mois. Cependant, ce délai est réduit à un mois dans certains cas prévus par la loi.

Le bailleur peut résilier le bail seulement s’il souhaite reprendre ou vendre le logement, ou s’il a un motif sérieux et légitime comme l’inexécution par le locataire d’une de ses obligations.

En cas d’acquisition d’un bien occupé par le bailleur, il peut donner congé selon des modalités différentes selon que le terme du contrat de location en cours intervient plus ou moins de trois ans après la date d’achat.

Dans tous les cas, le bailleur doit respecter un préavis de six mois.

Le congé doit respecter des conditions de forme.

Abandon du domicile par le locataire :

Dans le cas où les lieux sont abandonnés par le locataire, le contrat continue alors au profit des personnes suivantes : conjoint, descendant qui vivaient avec lui au moins un an avant l’abandon, partenaire dans le cas d’un Pacs, ascendant, concubin, ou personnes à sa charge dès lors qu’elles vivaient avec lui depuis au moins un an.

Décès du locataire :

En cas de décès du locataire, le bail est alors transféré au conjoint survivant, aux descendants vivant avec lui depuis au moins un an à la date du décès, au partenaire dans le cas d’un Pacs, aux ascendants, au concubin ou des personnes à charge ayant vécu avec le défunt au moins un an à la date du décès.

Abandon du logement par ses occupants :

Dans ce cas, une procédure permet au bailleur d’obtenir la résiliation du bail.

Le contentieux de l’expulsion :

Si une clause résolutoire a été prévue au contrat de bail, une procédure de référé, plus rapide qu’une procédure classique, permettra de solliciter la résiliation du bail et de solliciter l’expulsion de l’occupant. En outre, si l’occupant a une dette de loyers ou indemnités d’occupation, le juge des référés pourra le condamner au paiement.

Dans le cas où l’occupant ne réglerait pas les condamnations, le cabinet de Raphaele SECNAZI LEIBA pourrait alors mettre en œuvre les procédures permettant le règlement des sommes au profit du bailleur.