Un bail d’habitation est un contrat selon lequel une partie, appelée le bailleur, confère à une autre partie, appelée le locataire, le droit d’usage d’un bien immobilier pour un certain temps, moyennant le versement d’un loyer.

Comme beaucoup de secteurs du droit, le régime juridique des rapports locatifs, et plus précisément du bail d’habitation, a donné lieu à une accumulation et des superpositions de textes législatifs et de décrets. Il devient ainsi difficile d’évoluer et de se retrouver, tant pour les bailleurs, que pour les locataires.

J’ai développé expérience et maîtrise des aspects principaux des rapports locatifs, de la naissance du contrat de bail d’habitation jusqu’à son terme contractuel.

Avocat conseil et expertise en baux d’habitation

Je possède une expertise des problématiques pouvant survenir dans les relations entre le bailleur et le locataire.

Ainsi je peux vous assister dans toutes les étapes des relations entre les parties, de la conclusion du contrat de bail aux suites de la résiliation intervenue judiciairement.

J’intervient notamment dans les domaines suivant:

La conclusion du contrat de bail

J’ai évidement une connaissance exhaustive des textes et décrets applicables ainsi que de la jurisprudence relative aux baux d’habitation. Je peux ainsi informer et conseiller ses clients, bailleurs ou locataires, des obligations impératives devant être respectées. Notamment des clauses obligatoires à insérer dans le contrat de location ainsi que les formalités préalables à la location.

Je conseille également sur les possibilités offertes en matières de choix du bail qui peut s’appliquer aux relations avec le futur locataire.

  • le champ d’application et les conditions d’application de la loi du 6 juillet 1989
  • les locations partiellement soumises à la loi du 6 juillet 1989
  • les obligations des parties au moment de la conclusion du bail
  • le contenu du contrat de bail

L’exécution du contrat de bail d’habitation.

Des litiges peuvent apparaître durant l’exécution du bail d’habitation notamment dans les domaines suivants:

  • le paiement du loyer
  • la répartition des dépenses et d’entretien
  • les charges récupérables. Des litiges peuvent porter durant l’exécution du bail d’habitation sur la répartition des charges. La loi détermine de façon précise la répartition des charges entre les parties au contrat de bail. Ainsi nous pouvons assister les locataires pour contester le montant des charges ou pour demander le remboursement des sommes indûment versées à ce titre.
  • le régime juridique des travaux réalisés par le bailleur
  • le régime juridique des travaux réalisés par le locataire
  • les droits et obligations du bailleur
  • les droits et obligations du locataire
  • l’obligation du bailleur de mettre à disposition du locataire un logement décent. Le locataire doit pouvoir jouir paisiblement de son logement. La loi prévoit une stricte répartition des travaux incombant à chacune des parties au contrat de bail d’habitation. Maître Raphaële Senazi Leiba intervient aux côtés du bailleur ou du locataire pour l’informer et le conseiller quant à ses droits et obligations en matière de travaux et mène pour son compte toute procédure amiable ou judiciaire permettant la réalisation des travaux nécessaires, une réduction du loyer durant la réalisation des travaux ou encore des dommages et intérêts.

La fin du bail d’habitation :

J’interviens devant les Tribunaux d’instance dans le cadre de litiges liés à la résiliation du contrat de bail. Cette résiliation peut être volontaire (congé pour vendre ou congé pour reprise) ou obtenue judiciairement (résiliation judiciaire ou acquisition de la clause résolutoire en référé)

Le congé :

La récente loi ALUR a renforcé la protection des locataires en cas de reprise pour habiter ou en cas de vente du bien loué. Ainsi j’assiste le propriétaire voulant donner le congé à son locataire afin que la procédure soit parfaitement respectée. De la même façon, je vérifie pour le locataire la validité du congé délivré par le bailleur et, le cas échéant, je l’assiste dans le cadre d’une procédure visant à contester la validité du congé et obtenir sa nullité devant le tribunal compétent.

  • le régime juridique du congé du locataire
  • le régime juridique du congé à l’initiative du bailleur
  • le congé frauduleux du bailleur

La mise en œuvre de la clause résolutoire du bail (défaut de paiement) :

  • le manquement du locataire à ses obligations contractuelles expressément visées dans le bail
  • procédure d’expulsion (l’intervention du juge – l’obtention de délais par l’occupant -l’exécution de l’expulsion – le sort des meubles)
  • L’action en demande de résiliation judiciaire du bail pour faute (procédure devant le juge du fond) :
    manquement(s) du locataire dans l’exécution de ses obligations fondamentales (obligations au paiement des loyers et charges – obligation de s’assurer)
  • manquement du locataire dans la réalisation des travaux, en violation des obligations du contrat de bail
  • violation par le locataire des conditions d’occupation
Le défaut de paiement dans le cas ou vous êtes propriétaire bailleur, mandataire de gestion locative.

J’interviens comme avocat en droit immobilier dans l’intérêt des propriétaires bailleurs ou pour le compte de mandataires de gestion locative. En effet, ces derniers sont souvent confrontés à des difficultés de recouvrement des loyers.

Lorsque le locataire ne règle plus son loyer, il est important d’intervenir rapidement afin d’éviter l’accumulation des impayés. En effet, plus la dette sera importante, plus elle sera difficile à recouvrir.

En outre, les délais étant parfois longs devant les tribunaux. Il convient donc de mettre en œuvre le plus tôt possible les procédures contentieuses adaptées.

Par ailleurs, le bailleur, confronté à des impayés, doit pouvoir reprendre possession de son bien au plus vite.

J’assure une intervention rapide et une prise en charge intégrale, du début de la procédure jusqu’à l’exécution de l’expulsion, en collaboration avec un huissier de Justice.

Aussi, en cas d’impayé locatif, un propriétaire peut également avoir intérêt à engager la responsabilité du mandataire, l’agent immobilier en général, qui aura choisi un locataire sans s’assurer de sa solvabilité.

J’ai développé une véritable expertise en la matière qui vous garantit une intervention immédiate et personnalisée.

Le défaut de paiement de loyer dans le cas ou vous êtes locataire, particulier ou société.

Le locataire peut avoir des difficultés de trésorerie qui engendrent des retards de paiement de loyers. Dans ce cas, il est important de réagir immédiatement. De même il est important de ne pas attendre une accumulation d’impayés qui portent la dette à une somme importante. Je vous assiste et vous représente dans le cadre de procédures pour loyers impayés.

En effet, il est important de réagir dès la réception du commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire. A défaut de payer les loyers dans le délai visé par le commandement, la clause résolutoire du bail est acquise au bailleur.

Le contrat de bail est réputé résilié et le bailleur doit le faire constater par une décision de justice, intervenant aux termes d’une procédure de référé.

Si vous êtes locataire, votre avocat en droit immobilier peut également saisir le Tribunal dès le commandement de payer afin de solliciter des délais de paiement dans certaines conditions.

Cette démarche vous permettra de ne pas faire face à une assignation en expulsion.

Si vous avez reçu une assignation en expulsion, votre avocat vous soutient et élabore avec vous une stratégie de défense afin de solliciter la suspension des effets de la clause résolutoire.

Enfin, dans l’hypothèse où une décision d’expulsion a déjà été rendue par un Tribunal, je vous assiste dans le cadre de la mise en œuvre de l’expulsion par un huissier de justice.

Votre avocat peut vous représenter devant le Juge de l’Exécution pour solliciter la suspension de l’expulsion.

Je connais les usages et la jurisprudence des Tribunaux du ressort de la Cour d’Appel de Paris. mais également ceux des autres juridictions situées en France.

Je vous conseillerai et vous orienterai vers la procédure la plus adaptée afin de défendre vos droits et vos intérêts.

Les litiges de la sortie de bail :

  • la dégradation des lieux par le locataire
  • le contentieux de la récupération du dépôt de garantie du locataire
  • rétention abusive par le bailleur, du dépôt de garantie

Le contentieux de l’expulsion des squatteurs.

  • procédure devant le Tribunal d’Instance
  • exécution et suivi des opérations d’expulsion

Quelques éléments du droit des baux d’habitation

La plupart des baux à usage d’habitation ou à usage mixte d’habitation et professionnel sont régis par le Code civil dans ses articles 1714 et suivants et par la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. Il faut exclure les cas des locations en meublé, des logements de fonction, des locations saisonnières, des résidences secondaires et des logements ne disposant pas des éléments de confort du fait de leur ancienneté.

La loi du 6 juillet 1989 s’appliquera également, aux locaux loués à usage mixte, ce qui signifie que l’habitation est l’élément principal du bail mais qu’une superficie moindre, est affectée à un usage professionnel. C’est le cas être répandu du médecin qui par exemple, va pour un logement de cinq ou six pièces, en affecter deux à la salle d’attente ainsi qu’à la consultation.

La loi du 6 juillet 1989 concernera aussi les places de stationnement, garages ou boxes loué en tant qu’accessoires au logement principal.

La loi Alur du 24 mars 2014 est venue modifier de nombreux aspects de ce régime.

Nous verrons après que les locations meublées bénéficient désormais aussi de ces dispositions légales depuis la loi Alur dès lors qu’il s’agit de la résidence principale du locataire.

Notons enfin, fait marquant, que depuis la loi du 8 février 2008 pour le pouvoir d’achat, le dépôt de garantie et passé de deux mois à un mois de loyer hors charges, pour les logements vides.

immeuble en location

Le bail d’habitation soumis à la loi de 1989.

Comme nous l’avons déjà dit en introduction, la plupart des baux à usage d’habitation ou à usage mixte d’habitation et professionnel relèvent de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

La forme écrite du bail

Un contrat de location doit être établi par écrit si le propriétaire loue à un locataire dans les cas suivants :

  • des locaux à usage d’habitation principale ou à usage mixte (professionnel et d’habitation principale),
  • garages, places de stationnement, jardins et autres locaux, loués accessoirement au local principal par le même bailleur ;
  • des locaux affectés à un usage exclusivement professionnel.

A partir du 1er août 2015, tout contrat de location concernant une résidence principale doit répondre, sauf exceptions, à un modèle de contrat type.

Les parties sont libres de conclure le bail :

  • soit sous seing privé. C’est un acte rédigé et signé par des particuliers, sans la présence d’un officier public.
  • ou par acte authentique. C’est un document établi par un officier public compétent, c’est-à-dire un notaire, huissier ou officier d’état civil. Ce document doit être rédigé selon les formalités exigées par la loi et le contenu peut avoir la même force qu’une décision judiciaire.

Risques encourus en cas d’absence de bail écrit

Bien que la loi du 6 juillet 1989 impose un écrit, une location verbale reste, en principe, valable, mais cette situation crée de nombreuses difficultés et ne profite pas au propriétaire.

Le propriétaire comme le locataire, sont en droit d’exiger, à tout moment, l’établissement d’un bail écrit.

En l’absence d’un bail écrit, le propriétaire ne pourra invoquer la nullité du bail pour demander au locataire de quitter les lieux ; il ne pourra pas non plus augmenter le loyer.

Le contenu du bail d’habitation

I – Le contrat de bail ou de location :

  • Nom du bailleur
  • Nom du locataire
  • Date de prise d’effet du bail
  • Durée du bail
  • Consistance du bien loué
  • Destination du bien loué
  • Surface habitable du bien loué
  • Désignation des locaux et des équipements d’usage privatif
  • Énumération des parties, équipements et accessoires de l’immeuble faisant l’objet d’un usage commun
  • Montant du loyer, ses modalités de paiement et règles de révision éventuelle,
  • Loyer de référence et loyer majoré quand il y a lieu
  • Montant et date de versement du dernier loyer appliqué au précédent locataire
  • Montant du dépôt de garanti s’il existe.

II -Une notice d’information

Notice d’information sur les droits et obligations des locataires et bailleurs doit être annexée au bail d’habitation.

III – Extraits du règlement de copropriété

En outre, si l’immeuble est en copropriété, le bailleur doit remettre au locataire les extraits du règlement de copropriété concernant la destination de l’immeuble, la jouissance et l’usage des parties privatives et communes, et la quote-part afférente au lot loué.

IV – L’état des lieux

Un état de lieux établi lors de l’entrée du locataire dans les lieux doit contenir un certain nombre de mentions définies par décret.

V – Un dossier de diagnostic technique

 Enfin, un dossier de diagnostic technique est fourni par le bailleur et annexé au contrat de location. Ce dossier comprend ( à partir de janvier 2018) :

  • un diagnostic de performance énergétique (DPE) ;
  • un constat de risque d’exposition au plomb (CREP) si le logement date d’avant janvier 1949 ;
  • un état des servitudes « risques » et d’information sur les sols (ESRIS) si le logement est situé dans une zone à risque (inondations, séismes, avalanches, …);
  • état de l’installation intérieure de l’électricité si l’installation a plus de 15 ans ;
  • aussi un état de l’installation intérieure du gaz si l’installation a plus de 15 ans ou si le dernier certificat de conformité a plus de 15 ans.
  • le diagnostic amiante n’a pas à être annexé au contrat de bail, mais doit être tenu à la disposition du locataire qui en fait la demande.

En remplacement de l’état de l’installation intérieure de l’électricité, le bailleur peut fournir :

  • un état de l’installation intérieure de l’électricité réalisé depuis moins de 6 ans dans le cadre de la vente du logement ;
  • ou une attestation de conformité relative à la mise en conformité ou à la mise en sécurité de l’installation électrique délivrée depuis moins de 6 ans par un organisme agréé. À défaut, si l’attestation ne peut être fournie, la déclaration de l’organisme agréé.

En remplacement de l’état de l’installation intérieure de gaz, le bailleur peut fournir :

  • un état de l’installation intérieure du gaz réalisé depuis moins de 6 ans dans le cadre de la vente du logement ;
  • ou un état de l’installation intérieure de gaz réalisée depuis moins de 6 ans par un professionnel certifié par un organisme accrédité par le Comité français d’accréditation (Cofrac).

La diminution du loyer 

Si les informations concernant la surface habitable, les loyers de référence et le dernier loyer acquitté par le précédent locataire ne sont pas indiquées dans le contrat de location, le locataire pourra dans certaines conditions obtenir la diminution du loyer.

Ainsi encore, si la surface habitable de la chose louée à inférieure à plus d’1/20e à celle exprimée dans le contrat de location, le bailleur supportera une diminution de loyer proportionnelle à l’écart constaté. A défaut, le juge pourra être saisi.

La garantie universelle des loyers : GUL

La loi Alur a mis en place une garantie universelle des loyers.

En cas de renoncement à cette garantie, cela doit être expressément mentionné dans le contrat de location.

Les obligations du bailleur :

C’est l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 qui régit les obligations du bailleur et du locataire.

  • Fournir un logement décent: La notion de décence est définie par le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002, qui définit les caractéristiques minimales que doit respecter le logement loué.
  • Le bailleur doit fournir un logement en bon état d’usage et de réparation, ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement.
  • le bailleur doit assurer au locataire un usage paisible du logement.
  • le bailleur doit le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle, à l’exception de ceux qui relevés dans l’état des lieux auraient fait l’objet d’une clause expresse de travaux ;
  • le bailleur est tenu d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat, et d’y faire toutes les réparations, autres que les réparations locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués. Ces réparations locatives sont définies par le décret n°87-712 du 26 aout 1987 ;
  • le bailleur ne doit pas s’opposer aux aménagements réalisés par le locataire dès lors qu’ils ne constituent pas une transformation de la chose louée ;
  • En cas de troubles de voisinage causés à des tiers par les personnes qui occupent ces locaux, le bailleur doit, après leur avoir adressé une mise en demeure dûment motivée, utiliser les droits dont ils disposent en propre afin de faire cesser ces troubles de voisinage (engager une action en résiliation de bail), sauf lorsqu’un motif légitime peut justifier l’inaction du propriétaire (par exemple lorsque le bailleur n’a pas connaissance de l’occupation de son bien) ;
  • Pour les logements construits avant 1975 et pour les baux dont la signature interviendrait après le 1er juillet 2017, les bailleurs doivent remettre à leur locataire, deux nouveaux documents :
    • un état de l’installation intérieure d’électricité, c’est-à-dire un diagnostic de l’installation électrique du logement et de ses dépendances ;
    • un état de l’installation intérieure de gaz, soit un diagnostic de l’installation de gaz du logement et de ses dépendances.

Les obligations du bailleur et du locataire

Les obligations du locataire :

Le locataire doit :

  • Payer son loyer aux termes convenus.
  • User paisiblement des lieux selon la destination précisée dans le contrat de bail
  • Répondre des dégradations et pertes survenant pendant la durée du contrat sauf force majeure, faute du bailleur ou fait d’un tiers
  • Entretenir le logement.
  • Permettre l’accès au lieu loué en cas de travaux d’amélioration des parties communes ou privatives du même immeuble
  • Ne pas transformer les lieux sans l’accord du propriétaire
  • Souscrire une assurance pour le logement et en justifier au bailleur.

Sous-location ou cession de logement

Le locataire ne peut céder ou sous-louer le logement qu’avec l’accord du bailleur.

Echange de logements

Quand deux locataires occupent deux logements appartenant au même propriétaire et situés dans un même ensemble immobilier, ils peuvent échanger leurs logements si l’une des deux familles concernées a au moins trois enfants et que l’échange permet d’augmenter la surface de leur logement.

Durée du bail d’habitation

Le bail a une durée au moins égale à trois ans pour les personnes physiques et six ans pour les personnes morales.

Le bail est renouvelé par tacite reconduction à son terme, pour les mêmes durées.

Cependant, le bail peut avoir une durée inférieure comprise entre 1 an et 3 ans dans le cas où le bailleur personne physique doit reprendre les lieux pour des raisons professionnelles ou familiales.

Le délai de prescription :

Il est de trois ans pour toutes les actions dérivant d’un contrat de bail.

Mais il est d’un an seulement pour l’action en révision de loyer.

La fin du contrat de bail d’habitation

Le locataire peut résilier le contrat de location à tout moment, en respectant un préavis de trois mois. Cependant, ce délai est réduit à un mois dans certains cas prévus par la loi.

Le bailleur peut résilier le bail d’habitation seulement s’il souhaite reprendre ou vendre le logement, ou s’il a un motif sérieux et légitime comme l’inexécution par le locataire d’une de ses obligations.

En cas d’acquisition d’un bien occupé par le bailleur, il peut donner congé selon des modalités différentes selon que le terme du contrat de location en cours intervient plus ou moins de trois ans après la date d’achat.

Dans tous les cas, le bailleur doit respecter un préavis de six mois.

Le congé doit respecter des conditions de forme.

Abandon du domicile par le locataire :

Dans le cas où les lieux sont abandonnés par le locataire, le contrat continue alors au profit des personnes suivantes : conjoint, descendant qui vivaient avec lui au moins un an avant l’abandon, partenaire dans le cas d’un Pacs, ascendant, concubin, ou personnes à sa charge dès lors qu’elles vivaient avec lui depuis au moins un an.

Décès du locataire :

En cas de décès du locataire, le bail est alors transféré au conjoint survivant, aux descendants vivant avec lui depuis au moins un an à la date du décès, au partenaire dans le cas d’un Pacs, aux ascendants, au concubin ou des personnes à charge ayant vécu avec le défunt au moins un an à la date du décès.

Abandon du logement par ses occupants :

Dans ce cas, une procédure permet au bailleur d’obtenir la résiliation du bail.

Le contentieux de l’expulsion :

Si une clause résolutoire a été prévue au contrat de bail, une procédure de référé, plus rapide qu’une procédure classique, permettra de solliciter la résiliation du bail et de solliciter l’expulsion de l’occupant. En outre, si l’occupant a une dette de loyers ou indemnités d’occupation, le juge des référés pourra le condamner au paiement.

Dans le cas où l’occupant ne réglerait pas les condamnations, le cabinet de Raphaele SECNAZI LEIBA pourrait alors mettre en œuvre les procédures permettant le règlement des sommes au profit du bailleur.

Le bail d’habitation meublé

La loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové (ALUR) du 24 mars 2014 a modifié la réglementation d’un logement meublé à titre de résidence principale, en alignant le régime de la location meublée sur celui de la location vide.

La définition de la location meublée, élaborée par la jurisprudence, est intégrée dans la loi du 6 juillet 1989. Un logement meublé est un logement équipé d’un mobilier en nombre et qualité suffisants pour permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante.

Ainsi désormais, le contrat meublé est soumis à un formalisme puisque contrat doit nécessairement être écrit et être rédigé selon un contrat type. Le contrat doit comprendre la liste du mobilier, conformément à un décret du Conseil d’état.

La liste des pièces justificatives qui peuvent être exigées du futur locataire a également été bien définie.

En outre, le diagnostic technique doit impérativement être annexé au contrat de location meublé, aussi bien lors de sa signature que lors de son renouvellement. Il comprend le diagnostic de performance énergétique, le constat de risque d’exposition au plomb, un certificat amiante, un état de l’installation intérieure d’électricité et de gaz, et l’état des risques naturels et technologiques.

Enfin, un état des lieux doit obligatoirement être établi, là encore conformément à un modèle type établi par décret.

La durée du bail d’habitation meublé est d’au moins un an. Le contrat peut prévoir une durée plus longue.

Le contrat est reconduit tacitement en l’absence de congé donné par les parties.

Le preneur peut donner congé en respectant un préavis d’un mois.

En revanche, pour le bailleur, la résiliation du bail d’habitation meublé obéit à des conditions plus strictes. Il doit justifier de sa décision de reprendre le logement, de le vendre, ou d’un motif légitime et sérieux tel qu’une faute du locataire. Le bailleur doit respecter un préavis de trois mois.

En outre, le congé donné par le bailleur doit faire état de mentions obligatoires.

La loi Alur a par ailleurs prévu une disposition pour protéger les locataires âgés et ayant des revenus modestes.

Le dépôt de garantie pour les baux d’habitation meublés est limité à deux mois.

Le loyer il est désormais encadré si le logement se trouve dans une zone urbaine sensible.