Un bail d’habitation est un contrat selon lequel une partie, appelée le bailleur, confère à une autre partie, appelée le locataire, le droit d’usage d’un bien immobilier. Ceci pour un certain temps, et moyennant le versement d’un loyer.

Comme beaucoup de secteurs du droit, le régime juridique des rapports locatifs, et plus précisément du bail d’habitation, a donné lieu à une accumulation et des superpositions de textes législatifs et de décrets. Il devient ainsi difficile d’évoluer et de se retrouver, tant pour les bailleurs, que pour les locataires.

J’ai développé expérience et maîtrise des aspects principaux des rapports locatifs.  De la naissance du contrat de bail d’habitation, la conclusion du contrat,  jusqu’à son terme contractuel.

Avocat conseil et expertise en baux d’habitation.

Je possède une expertise des problématiques pouvant survenir dans les relations entre le bailleur et le locataire. Ainsi je peux vous assister dans toutes les étapes des relations entre les parties. De la conclusion du contrat de bail aux suites de la résiliation intervenue judiciairement.

J’interviens notamment dans les domaines suivants:

  1. La conclusion du contrat de bail.
  2. L’exécution du contrat de bail d’habitation.
  3. La fin du bail d’habitation.

1 – La conclusion du contrat de bail d’habitation.

J’ai évidemment une connaissance exhaustive des textes applicables ainsi que de la jurisprudence relative aux baux d’habitation. Je peux ainsi informer et conseiller les clients, bailleurs ou locataires, sur les obligations impératives devant être respectées. Je donne également des conseils concernant la rédaction du bail.

De même, j’avise les clients sur les formalités préalables à la location.

Je conseille encore sur les possibilités offertes en matière de choix du bail qui régira les relations avec le futur locataire.

A – Le contenu des obligations des parties au bail.

le champ d’application et les conditions d’application de la loi du 6 juillet 1989

Là où la loi du 6 juillet 1989 s’applique.

La loi du 6 juillet 1989 s’applique, pour l’essentiel de ses dispositions, aux locations à usage d’habitation ou à usage mixte. C’est à dire à usage professionnel et habitation, s’il s’agit de la résidence principale du preneur. Le preneur est le locataire.

Cette même loi du 6 juillet 1989, s’applique aux garages, aires et places de stationnement, jardins et autres locaux s’ils sont loués par le même bailleur accessoirement au bail principal.

Il faut définir la résidence principale. Celui-ci est définie par la loi, comme le logement occupé au moins huit mois par an par le preneur ou son conjoint, ou par une personne à charge. Toutefois, en cas d’obligation professionnelle, de raison de santé ou de force majeure, l’obligation d’occuper le logement huit mois pour qu’il constitue le logement principal du preneur ne s’appliquera pas.

En ce qui concerne les locations saisonnières, depuis la loi Alur du 24 mars 2014, les locations saisonnières ne sont plus soumises à un régime particulier. Si le locataire y réside plus de 8 mois par an, le logement constitue sa résidence principale et la location est soumise à la loi du 6 juillet 1989.

La loi du 6 juillet 1989 s’applique aux locations aux étudiants. La question à se poser est de savoir si la location est meublée ou vide, pour déterminer le régime applicable. Et, dans ce dernier cas, si le logement constitue la résidence de l’étudiant au moins huit mois par an, même si l’occupation n’est pas continue, la loi du 6 juillet 1989 s’appliquera.

Là où la loi du 6 juillet 1989 ne s’applique pas.

La loi du 6 juillet 1989 ne s’applique dès lors pas aux locations à usage de résidence secondaire.

L’essentiel des dispositions de la loi du 6 juillet 1989 ne s’applique pas aux logements-foyers, aux logements meublés, aux logements de fonction, et aux locations consenties aux travailleurs saisonniers, sauf exceptions définies par la loi.

Pour ce qui est des logements meublés, ils sont régis par le titre I bis de la loi du 6 juillet 1989.

Dans le cas où la loi du 6 juillet 1989 ne serait pas applicable, il est aussi permis aux parties au bail de décider qu’elle s’appliquer, sauf si le bail relève d’un autre statut d’ordre public.

Certains locaux impropres à l’habitation, ne peuvent être loués. Ainsi en est-il des caves, combles, sous-sols, et autres lieux qui ne répondent pas aux critères de décence posés par le décret du 30 janvier 2002.

B – Le contenu du contrat de bail.

Le contrat de location est écrit.

Depuis la loi Alur du 6 août 2015, il doit respecter un contrat type défini par décret en Conseil d’Etat.

Le contrat de location doit préciser :

Contenu du bail d'habitation
1Premièrement, le nom et le domicile du bailleur ; ou sa dénomination et son siège social s’il s’agit d’une personne morale ;
2Ensuite, le nom ou la dénomination du locataire ;
3Il faut encore préciser la date de prise d’effet et la durée ;
4Doivent être également indiqués la consistance, la destination et la surface habitable du bien loué ;
5Il convient encore mentionner la désignation des locaux et équipements d’usage privatif, l’énumération des parties, équipements et accessoires de l’immeuble faisant l’objet d’un usage commun et des équipements d’accès aux technologies de l’information et de la communication ;
6Doivent aussi figurer le montant du loyer, ses modalités de paiement et ses règles de révision éventuelle ;
7Doivent également apparaître le loyer de référence et le loyer de référence majoré ;
8Il faudra aussi mentionner le montant et la date de versement du dernier loyer appliqué au précédent locataire, si celui-ci a quitté le logement moins de 18 mois avant la signature du bail ;
9Enfin, il ne faut pas oublier d’indiquer le montant du dépôt de garantie.

En cas de renoncement au bénéfice de la garantie universelle des loyers, cela doit être expressément mentionné dans le contrat de location.

Si le contrat de location ne précise pas la surface, les loyers de référence et le dernier loyer acquitté par le précédent locataire, le locataire pourra mettre en demeure le bailleur de faire figurer ces mentions dans le contrat de bail. Sans réponse du bailleur, le locataire pourra saisir la juridiction compétente pour demander la diminution du loyer.

La surface du bien loué est une mention essentielle et doit correspondre à la réalité. Si cette surface figurant sur le contrat de bail est inférieure de plus de 1/20e à celle du bien loué, le locataire aura droit à une diminution de loyer proportionnelle à l’écart constaté. Sinon, là encore, le juge pourra être saisi.

Lors de la prise des lieux par le locataire, un état des lieux doit être établi. Si un huissier a été mandaté à cette fin, ses frais seront partagés par moitié par le locataire et le bailleur.

Au contrat de bail, doivent être annexés un certain nombre de documents :

Documents
1une notice d’information relative aux droits et obligations des locataires et des bailleurs, ainsi qu’aux voies de conciliation et de recours.
2Si le bien loué est situé dans un immeuble soumis au statut de la copropriété, le bailleur doit communiquer au locataire les extraits du règlement de copropriété concernant la destination de l’immeuble, la jouissance et l’usage des parties privatives et communes, et précisant la quote-part afférente au lot loué dans chacune des catégories de charges.
3Un dossier de diagnostic technique fourni par le bailleur, et qui comprend le diagnostic de performance énergétique à valeur seulement indicative, le constat de risque d’exposition au plomb, une copie d’état mentionnant l’absence ou la présence d’amiante, un état de l’installation intérieure d’électricité et de gaz.

La loi du 6 juillet 1989 dresse dans son article 4, une liste d’un certain nombre de clauses qui, si elles figurent dans le contrat de location, sont réputées non écrites. Ce qui signifie qu’elles sont nulles.

C’est l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 qui régit les obligations du bailleur et du locataire.

 C – Les obligations du bailleur.

Les obligations du bailleur
1Le bailleur a l’obligation de délivrer un logement décent au locataire. La notion de décence est définie par le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002, qui définit les caractéristiques minimales que doit respecter le logement loué.
2Le bailleur doit fournir un logement en bon état d’usage et de réparation, ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement.
3Le bailleur doit également assurer une jouissance paisible et entretenir les lieux en y faisant les réparations qui ne sont pas locatives et qui sont nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des lieux loués. A ce titre, le bailleur est tenu d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat, et d’y faire toutes les réparations, autres que les réparations locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués. Ces réparations locatives sont définies par le décret n°87-712 du 26 aout 1987, et listées un peu plus loin.
4le bailleur doit le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle, à l’exception de ceux qui relevés dans l’état des lieux auraient fait l’objet d’une clause expresse de travaux ;
5Le bailleur ne peut s’opposer aux aménagements réalisés par le locataire s’ils n’ont pas transformé les lieux loués.
6En cas de troubles de voisinage causés à des tiers par les personnes qui occupent ces locaux, le bailleur doit, après leur avoir adressé une mise en demeure dûment motivée, utiliser les droits dont ils disposent en propre afin de faire cesser ces troubles de voisinage, en engageant par exemple une action en résiliation de bail. Une exception est faite lorsqu’un motif légitime peut justifier l’inaction du propriétaire, par exemple lorsque le bailleur n’a pas connaissance de l’occupation de son bien.
7Pour les logements construits avant 1975 et pour les baux dont la signature interviendrait après le 1er juillet 2017, les bailleurs doivent remettre à leur locataire, deux nouveaux documents :
un état de l’installation intérieure d’électricité, c’est-à-dire un diagnostic de l’installation électrique du logement et de ses dépendances ;
un état de l’installation intérieure de gaz, soit un diagnostic de l’installation de gaz du logement et de ses dépendances.

D – Les obligations des locataires.

Le locataire doit :

  1. Tout d’abord, payer le loyer et les charges aux termes convenus.
  2. Le locataire doit encore user paisiblement des locaux selon la destination donnée par le contrat de location.
  3. Il est aussi tenu de répondre des dégradations et pertes survenant dans les locaux sauf exceptions.
  4. De même, il doit  prendre à sa charge l’entretien courant du logement. Aussi des équipements mentionnés au contrat et des menues réparations et des réparations locatives. Un décret établi la liste des réparations locatives. Cette liste est la suivante :
    Liste des réparations à la charge du locataire
    I - Parties extérieures dont le locataire a l'usage exclusif.
    Jardins privatifs1-Entretien courant, notamment des allées, pelouses.
    2-Massifs, bassins et piscines : taille, élagage, échenillage des arbres et arbustes.
    2-Remplacement des arbustes : réparation et remplacement des installations mobiles d'arrosage.
    Auvents, terrasses et marquisesEnlèvement de la mousse et des autres végétaux.
    Descentes d'eaux pluviales, chéneaux et gouttières :Dégorgement des conduits.
    II - Ouvertures intérieures et extérieures.
    Sections ouvrantes telles que portes et fenêtres :1-Graissage des gonds, paumelles et charnières.
    2-Menues réparations des boutons et poignées de portes, des gonds, crémones et espagnolettes ; remplacement notamment de boulons, clavettes et targettes.
    Vitrages :1-Réfection des mastics.
    2-Remplacement des vitres détériorées.
    3-Dispositifs d'occultation de la lumière tels que stores et jalousies.
    4-Graissage.
    5-Remplacement notamment de cordes, poulies ou de quelques lames.
    Serrures et verrous de sécurité :1-Graissage.
    2-Remplacement de petites pièces ainsi que des clés égarées ou détériorées.
    Grilles :1-Nettoyage et graissage.
    2-Remplacement notamment de boulons, clavettes, targettes.
    III- Parties intérieures.
    Plafonds, murs intérieurs et cloisons :1-Maintien en état de propreté.
    2-Menus raccords de peintures et tapisseries ; remise en place ou remplacement de quelques éléments des matériaux de revêtement tels que faïence, mosaïque, matière plastique ; rebouchage des trous rendu assimilable à une réparation par le nombre, la dimension et l'emplacement de ceux-ci.
    Parquets, moquettes et autres revêtements de sol :1-Encaustiquage et entretien courant de la vitrification.
    2-Remplacement de quelques lames de parquets et remise en état, pose de raccords de moquettes et autres revêtements de sol, notamment en cas de taches et de trous.
    Placards et menuiseries telles que plinthes, baguettes et moulures :Remplacement des tablettes et tasseaux de placard et réparation de leur dispositif de fermeture ; fixation de raccords et remplacement de pointes de menuiseries.
    IV - Installations de plomberie.
    Canalisations d'eau1-Dégorgement.
    2-Remplacement notamment de joints et de colliers.
    Canalisations de gaz :1-Entretien courant des robinets, siphons et ouvertures d'aération.
    2-Remplacement périodique des tuyaux souples de raccordement.
    Fosses septiques, puisards et fosses d'aisance :Vidange.
    Chauffage, production d'eau chaude et robinetterie :1-Remplacement des bilames, pistons, membranes, boîtes à eau, allumage piézo-électrique, clapets et joints des appareils à gaz.
    2-Rinçage et nettoyage des corps de chauffe et tuyauteries.
    3-Remplacement des joints, clapets et presse-étoupes des robinets.
    4-Remplacement des joints, flotteurs et joints cloches des chasses d'eau.
    Éviers et appareils sanitaires :Nettoyage des dépôts de calcaire, remplacement des tuyaux flexibles de douches.
    V - Equipements d'installations d'électricité.
    Remplacement des interrupteurs, prises de courant, coupe-circuits et fusibles, des ampoules, tubes lumineux ; réparation ou remplacement des baguettes ou gaines de protection.
    VI - Autres équipements mentionnés au contrat de location.
    1- Entretien courant et menues réparations des appareils tels que réfrigérateurs, machines à laver le linge et la vaisselle, sèche-linge, hottes aspirantes, adoucisseurs, capteurs solaires, pompes à chaleur, appareils de conditionnement d'air, antennes individuelles de radiodiffusion et de télévision, meubles scellés, cheminées, glaces et miroirs ;
    2- Menues réparations nécessitées par la dépose des bourrelets ;
    3- Graissage et remplacement des joints des vidoirs ;
    4- Ramonage des conduits d'évacuation des fumées et des gaz et conduits de ventilation.
  5. Le locataire doit aussi permettre l’accès aux lieux loués. Que ce soit pour la préparation ou l’exécution de certains travaux dans les parties communes ou des parties privatives.
  6. Il doit en outre ne pas transformer les locaux et équipements loués sans accord écrit du propriétaire. A défaut, le propriétaire pourra exiger que le locataire remette les lieux en l’état à son départ. Ou encore refuser de l’indemniser à hauteur des sommes dépensées. Toutefois, les travaux réalisés pour l’adaptation du logement aux personnes en situation de handicap échappent à ce régime.
  7. Il doit également s’assurer contre les risques dont il doit répondre en qualité de locataire et en justifier lors de la remise des clés et chaque année à la demande du bailleur. Lorsque le contrat de location prévoit la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire, cette clause du contrat ne peut produire effet qu’un mois après un commandement signifié par huissier et resté infructueux. Le propriétaire peut également souscrire une assurance pour compte du locataire.
  8. les locations partiellement soumises à la loi du 6 juillet 1989

2- L’exécution du contrat de bail d’habitation.

Des litiges peuvent apparaître durant l’exécution du bail d’habitation. Toutes les actions engagées au titre d’un contrat de bail se prescrivent par 3 ans à compter du jour où le titulaire du droit a connu ou aurait dû connaître les fais lui permettant d’exercer ce droit. Cela signifie qu’après expiration du délai de 3 ans, l’action ne peut plus est engagée, elle est prescrite. Il est fait exception à cette prescription de 3 ans pour l’action en révision du loyer, qui est prescrite à expiration du délai d’un an à compter de la date prévue dans le contrat de location.

Les litiges peuvent apparaître notamment dans les domaines suivants :

Litiges
1le paiement du loyer
2la répartition des dépenses et d’entretien
3les charges récupérables. Des litiges peuvent porter durant l’exécution du bail d’habitation sur la répartition des charges. La loi détermine de façon précise la répartition des charges entre les parties au contrat de bail. Ainsi nous pouvons assister les locataires pour contester le montant des charges ou pour demander le remboursement des sommes indûment versées à ce titre.
4le régime juridique des travaux réalisés par le bailleur
5le régime juridique des travaux réalisés par le locataire
6les droits et obligations du bailleur
7les droits et obligations du locataire
8l’obligation du bailleur de mettre à disposition du locataire un logement décent. Le locataire doit pouvoir jouir paisiblement de son logement. La loi prévoit une stricte répartition des travaux incombant à chacune des parties au contrat de bail d’habitation. Maître Raphaële Senazi Leiba intervient aux côtés du bailleur ou du locataire pour l’informer et le conseiller quant à ses droits et obligations en matière de travaux et mène pour son compte toute procédure amiable ou judiciaire permettant la réalisation des travaux nécessaires, une réduction du loyer durant la réalisation des travaux ou encore des dommages et intérêts.

immeuble en location

3- La fin du bail d’habitation.

J’interviens devant les Tribunaux d’instance dans le cadre de litiges liés à la résiliation du contrat de bail. Cette résiliation peut être volontaire. C’est le cas du congé pour vendre ou du congé pour reprise. Ou encore obtenue judiciairement (résiliation judiciaire ou acquisition de la clause résolutoire en référé).

Dans tous les cas, il s’agit d’une procédure qui peut être longue et nécessite par conséquent d’être initiée rapidement.

Si l’occupant n’a pas quitté les lieux, une fois le jugement d’expulsion rendu, il faut attendre l’autorisation de la force publique pour qu’il y soit contraint. Cette autorisation peut être longue à obtenir. Or, pendant ce temps, le propriétaire perd encore des mois de loyers. Mon intervention en tant qu’avocat, permettra saisir, selon les cas, le juge administratif afin de demander à l’Etat l’indemnisation du propriétaire pour les loyers qu’il n’a pas perçus. Ceci en attendant l’autorisation de la force publique, et étant donnée la longue période de trêve hivernale.

On rappellera que la trêve hivernale est entrée, cette année, en vigueur le 1er novembre, et se terminera le 31 mars.

Le congé du locataire et du bailleur.

La récente loi Alur a renforcé la protection des locataires en cas de reprise pour habiter ou en cas de vente du bien loué. Ainsi j’assiste le propriétaire voulant donner le congé à son locataire, afin que la procédure soit parfaitement respectée. De la même façon, je vérifie pour le locataire la validité du congé délivré par le bailleur et, le cas échéant, je l’assiste dans le cadre d’une procédure visant à contester la validité du congé et à obtenir sa nullité devant le tribunal compétent.

le régime juridique du congé du locataire.

Le locataire peut résilier le contrat de location à tout moment, énonce l’article 12 de la loi du 6 juillet 1989. L’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit les conditions de forme et de délai dans lesquels le locataire peut donner congé.

Le préavis.

Le locataire doit respecter un préavis de trois mois.

Le délai de préavis court à compter de la réception du courrier par le bailleur.

Le locataire doit aussi respecter le délai de préavis même s’il n’y a pas de contrat de location écrit.

Tant qu’il n’a pas donné son congé de façon régulière, le locataire continue de devoir les loyers pendant le préavis de trois mois.

A l’expiration du préavis, le locataire qui a donné congé, s’il reste dans les lieux, devient occupant sans droit ni titre. Il devra donc quitter les lieux. A défaut, on pourra ordonner l’expulsion du locataire.

Donner congé de façon régulière.

Le congé doit, dans tous les cas, être adressé par lettre recommandée avec accusé de réception. Ou  signifié par huissier, ou encore remis en mains propres contre récépissé ou émargement.

Ainsi, si le locataire quitte les lieux en remettant les clés au gardien, au gestionnaire du bien ou au bailleur, il n’a pas donné congé et demeure locataire. A moins que le bailleur ait accepté les clés et procédé à un état des lieux le jour même, par exemple. Dans ce cas, il peut être considéré que le bailleur a renoncé à bénéficier du préavis.

Ce n’est qu’en cas de circonstances exceptionnelles que le locataire pourrait être considéré comme n’étant pas tenu de donner congé dans les formes prévues par la loi.

L’article 1226 du nouveau Code civil prévoit une possibilité de résolution unilatérale pour le créancier de l’obligation non exécutée. Le locataire pourrait user de cette faculté si le bailleur n’exécute pas ses obligations.

Il faut faire attention dans le cas ou les locataires sont conjoints, colocataires ou concubins. Selon les cas, le congé donné par l’un, peut mettre fin, ou pas, au bail des autres. Je saurai vous conseiller, si vous vous trouvé confronté à ce type de difficulté.

Les exceptions au préavis de trois mois du locataire.

Par exception, la loi prévoit un délai de préavis de seulement un mois dans certains cas. Il en va ainsi quand le bien loué est situé dans une zone tendue.

De même, le délai de préavis est d’un mois quand le locataire obtient son premier emploi, lorsqu’il est muté, lorsqu’il perd son emploi ou qu’il obtient un nouvel emploi après une perte d’emploi.

Il est encore permis au locataire donner un préavis d’un mois si son état de santé justifie un changement de domicile. Cet état de santé doit être confirmé par un certificat médical.

Le délai de préavis d’un mois est également applicable aux bénéficiaires du RSA ou de l’allocation adulte handicapé.

Dans toutes ces hypothèses, le locataire, pour pouvoir bénéficier de ce délai de préavis réduit à un mois, doit préciser le motif invoqué et le justifier lors de l’envoi de sa lettre de congé.

Le régime juridique du congé à l’initiative du bailleur.

Le bailleur, qui est souvent le propriétaire, ne peut donner congé à son locataire que dans certains cas seulement.

Le bailleur peut en premier lieu donner congé s’il veut reprendre ou revendre le logement.

Le bénéficiaire de la reprise ne peut être que le bailleur, son conjoint, son partenaire lié par un PACS, son concubin notoire depuis au moins un an, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire.

Le bailleur peut, en second lieu, donner congé à son locataire s’il a un motif légitime. Par exemple si le locataire n’a pas exécuté l’une de ses obligations.

Dans ces deux cas, le bailleur doit indiquer son motif dans sa lettre de congé. Ainsi, en cas de reprise, le bailleur doit indiquer le nom et l’adresse du bénéficiaire de la reprise. Le bailleur doit aussi mentionner le lien qui existe entre lui et le bénéficiaire de la reprise.

En cas de vente, le congé du bailleur doit indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire.

Les exceptions protégeant les locataires.

Il existe toutefois des locataires protégés dans deux cas :

Ainsi, dans le premier cas, le bailleur ne peut donner congé au locataire âgé de plus de 65 ans et dont les ressources annuelles sont inférieures à un plafond de ressource défini par la loi n° 2015-990 du 6 août 2015.

De même, le bailleur ne peut donner congé lorsque le locataire a à sa charge une personne de plus de 65 ans vivant habituellement dans le logement, et remplissant cette condition de ressources, dès lors que les ressources annuelles de l’ensemble des personnes vivant dans les lieux est inférieur à un plafond fixé.

Par exception à l’exception, le bailleur pourra néanmoins donner congé s’il est lui-même âgé de plus de 65 ans et que ses ressources sont inférieures au plafond fixé.

Le bailleur doit respecter un préavis de six mois.

En cas d’acquisition d’un bien occupé, le congé n’est effectif qu’après un certain délai.

Le congé frauduleux du bailleur.

Dans le cas ou le bailleur donne congé frauduleusement, il pourra être puni. Cette punition pourra être d’une amende de 6.000 € pour une personne physique. Elle pourra être de 30.000 € pour une personne morale.