La notion d’habitat indigne recouvre l’ensemble des situations d’habitat portant atteinte à la dignité humaine et s’applique aux :

  • logements, immeubles et locaux insalubres,
  • locaux où le plomb est accessible,
  • immeubles menacés de ruine,
  • hôtels meublés dangereux,
  • habitats précaires.

Le principe d’habitat indigne englobe pour tout ou partie les notions d’indécence, de péril et d’insalubrité. Tout d’abord, ces notions relèvent de réglementations différentes et ne doivent pas être confondues. Cela car les procédures de recours sont basées sur des textes différents :

Ainsi pour l’indécence c’est le code civil et les lois relatives aux rapports locatifs qui s’appliquent. Plus précisément le concept d’indécence associe la dégradation du bâti ou une conception défaillante de celui-ci, à une insuffisance du confort minimum que l’on est en droit d’exiger. Par conséquent lorsqu’il s’agit d’une habitation principale, le propriétaire a l’obligation de louer un logement décent.

En conclusion, la mise en conformité aux critères de décence permet d’éviter une dégradation de l’état du logement conduisant à l’insalubrité.

Deuxièmement pour le concept d’insalubrité, c’est le code de la santé publique qui s’applique. Plus précisément l’insalubrité associe la dégradation du bâti à un danger pour la santé.

Finalement le péril concerne les immeubles ou parties.

Une première partie de la notion d’habitat indigne est l’indécence du logement. La loi du 6 juillet 1989 définit l’indécence. Cette loi fait obligation au bailleur de remettre au locataire un logement décent. Le logement ne doit pas laisser apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé. Aussi l’habitat doit répondre à un critère de performance énergétique minimale. Il doit aussi être doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

1 – Les obligations du bailleur quant à la décence du logement :

a) En premier lieu, le bailleur doit délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation.  Aussi les équipements mentionnés au contrat de location doivent être en bon état de fonctionnement.

b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement. Et aussi, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle.  Cela hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus.

c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat. De même, de faire face à toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

Le décret du 30 janvier 2002 définit les caractéristiques du logement décent pris pour l’application de l’article 187 de la loi du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbains.

2 – Les exigences du logement donné à bail

Le logement donné à bail doit respecter certaines exigences.

Exigences pour la sécurité physique et de la santé des locataires :

1. Il assure le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation. Pour les logements situés dans les départements d’outre-mer, il peut être tenu compte, pour l’appréciation des conditions relatives à la protection contre les infiltrations d’eau, des conditions climatiques spécifiques à ces départements ;

2. Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès. Des dispositifs tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage ;

3. La nature et l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ;

4. Les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement ;

5. Les dispositifs d’ouverture et de ventilation des logements permettent un renouvellement de l’air adapté aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements ;

6. Les pièces principales, au sens du troisième alinéa de l’article R.111-1-1 du code de la construction et de l’habitation, bénéficient d’un éclairement naturel suffisant et d’un ouvrant donnant à l’air libre ou sur un volume vitré donnant à l’air libre.

mur insalubre

Exigences tenant aux éléments d’équipement et de confort que doit comporter le logement:

1. Une installation permettant un chauffage normal. Cette installation doit aussi être munie des dispositifs d’alimentation en énergie. De même qu’une évacuation des produits de combustion et adaptée aux caractéristiques du logement. Par contre, il peut ne pas être fait application de ces dispositions lorsque les conditions climatiques le justifient pour les logements situés dans les départements d’outre-mer.

2. Une installation d’alimentation en eau potable assurant à l’intérieur du logement la distribution avec une pression et un débit suffisants pour l’utilisation normale de ses locataires ;

3. Des installations d’évacuation des eaux ménagères et des eaux-vannes empêchant le refoulement des odeurs et des effluents et munies de siphon ;

4. Une cuisine ou un coin cuisine aménagé de manière à recevoir un appareil de cuisson. Mais aussi un évier raccordé à une installation d’alimentation en eau chaude et froide. Et finalement une installation d’évacuation des eaux usées ;

5. Aussi, la réglementation exige une installation sanitaire intérieure au logement. Celle-ci doit comprendre un w.-c., séparé de la cuisine et de la pièce où sont pris les repas. De même qu’un équipement pour la toilette corporelle, comportant une baignoire ou une douche, aménagé de manière à garantir l’intimité personnelle, alimenté en eau chaude et froide et muni d’une évacuation des eaux usées. L’installation sanitaire d’un logement d’une seule pièce peut être limitée à un w.-c. extérieur au logement à condition que ce w.-c. soit situé dans le même bâtiment et facilement accessible ;

6. Un réseau électrique permettant l’éclairage suffisant de toutes les pièces et des accès. Aussi ce réseau doit permettre le fonctionnement des appareils ménagers courants indispensables à la vie quotidienne.

Dans les logements situés dans les départements d’outre-mer, les dispositions relatives à l’alimentation en eau chaude prévues aux 4 et 5 ci-dessus ne sont pas applicables.

Exigences de surface :

Le logement dispose au moins d’une pièce principale ayant soit une surface habitable au moins égale à 9 mètres carrés. De même qu’une hauteur sous plafond au moins égale à 2,20 mètres. Par conséquent un volume habitable au moins égal à 20 mètres cubes. Les dispositions des deuxième et troisième alinéas de l’article R. 111-2 du code de la construction et de l’habitation déterminent la surface habitable et le volume habitable.

Lorsque le logement est indécent et que cette indécence peut avoir des répercussions sur la santé des occupants. La compétence est alors celle du préfet.

La deuxième partie de la notion d’habitat indigne est l’insalubrité. Le Code de la Santé Publique (articles L 1331-26 et suivants) définit l’insalubrité par la notion de danger pour la santé des occupants et voisins. Elle concerne l’état ou les conditions d’occupation de tout bien immobilier, qu’il soit vacant ou non. Elle peut aussi bien concerner un logement que les parties communes d’un immeuble collectif.

La procédure en cas d’insalubrité

En cas d’insalubrité, un inspecteur visite le logement. A la suite de cela,  l’ARS (agence régionale de santé) ou SCHS (service communal d’hygiène et de santé) établissent un rapport. Ce rapport est alors transmis au CODERST (conseil départemental pour l’environnement et les risques sanitaires et technologiques) qui se prononce sur l’insalubrité. Enfin, le préfet suit son avis et le cas échéant, rend un arrêt d’insalubrité remédiable ou irrémédiable.

Le relogement du locataire

Dans tous les cas, le propriétaire est tenu de reloger le locataire ou l’occupant. Ce relogement ne peut se faire sans la participation du locataire ou de l’occupant. Aussi, dans certains cas, le propriétaire peut être considéré avoir rempli son obligation de relogement même si le locataire ou occupant est toujours dans les lieux.

Je peux vous assister dans l’exécution de cette obligation de relogement du locataire ou occupant.

En cas d’arrêté d’insalubrité irrémédiable, le propriétaire se sent souvent impuissant et bloqué lorsqu’un occupant est présent dans les lieux et ne souhaite pas en partir. Le propriétaire d’une part est tenu par l’arrêté d’insalubrité de procéder aux travaux et de ne pas donner le lieu en location, d’autre part se trouve face à un locataire ou un occupant qui ne souhaite pas quitter les lieux.

Mon intervention vous permettra de sortir de cette situation.

Dans le cas ou vous êtes propriétaire d’un bien loué et le locataire dénonce à tort l’insalubrité du bien. Je peux vous représenter pour :

  • Demander la mainlevée de l’arrêté d’insalubrité devant le Tribunal administratif ;
  • Solliciter auprès du tribunal administratif une indemnisation lorsque la force publique n’a pas autorisé l’expulsion en temps voulu et que ce retard a causé un préjudice au propriétaire ;
  • Savoir comment formuler les offres de relogement aux locataire/occupant ;
  • Expulser le locataire qui reste dans les lieux malgré l’arrêt d’insalubrité et les offres de relogement.

J’ai permis aux propriétaires d’être indemnisés par la juridiction administrative. Ceci dans des cas où l’expulsion avait été prononcée par le tribunal mais que la force publique avait reporté à plusieurs reprises ses interventions dans les lieux.

J’ai également obtenu des jugements du tribunal administratif prononçant la mainlevée de l’arrêté qui avait prononcé une insalubrité irrémédiable. Dans ce cas l’insalubrité était remédiable et que le propriétaire avait procédé aux travaux nécessaires.

La troisième partie de la notion d’habitat indigne est le péril. Il suppose qu’un logement (appartement, maison) présente un danger au regard de sa solidité pour la sécurité de ses occupants. Il y a péril dans le cas de désordres structurels affectant l’immeuble ou le logement, comme un effondrement.

Certains critères peuvent permettre de caractériser le péril d’un logement :

  • effondrement de planchers, d’escaliers, garde-corps, balcons, toiture, façade,
  • chutes de pierres…

Il faut distinguer la procédure de péril ordinaire et de péril imminent.  Une procédure de péril ordinaire s’engage en cas de danger non immédiat. En revanche, lorsque le logement présente une menace réelle et actuelle pour la sécurité, c’est une procédure de péril imminent qui s’engage.

Aussi il faut préciser que la procédure de péril s’applique à la solidité du logement et non pas à son état ou ses conditions d’occupation. Dans ce dernier cas les désordres sont traités par la procédure d’insalubrité.

La mise en œuvre de la procédure de péril relève du maire ou, à Paris, du préfet de police. Ou encore de toute personne (occupants, voisins, passants…) ayant connaissance de faits révélant l’insécurité d’un logement.

Ces faits doivent être signalés à la mairie, par tous moyens (appel téléphonique, courrier). Aussi, le déplacement des services chargés d’établir un constat doit intervenir dans un délai de 3 mois à compter du signalement.

Lorsque le maire a connaissance de désordres affectant un logement susceptibles de provoquer un danger pour la sécurité des occupants, il notifie au propriétaire qu’une procédure de péril ordinaire va être prise.

Dès réception du courrier, le propriétaire dispose d’au minimum 1 mois pour présenter ses éventuelles observations à la mairie par lettre recommandée avec avis de réception.