A·1·1

L’indécence.

L’indécence est définie par la loi du 6 juillet 1989 qui fait obligation au de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ;

b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus;

c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués ;

Le décret du 30 janvier 2002 (lien hypertexte) définit les caractéristiques du logement décent pris pour l’application de l’article 187 de la loi du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbains (lien hypertexte).

Il est imposé que le logement donné à bail respecte certaines exigences.

Exigences pour la sécurité physique et de la santé des locataires :

1. Il assure le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation. Pour les logements situés dans les départements d’outre-mer, il peut être tenu compte, pour l’appréciation des conditions relatives à la protection contre les infiltrations d’eau, des conditions climatiques spécifiques à ces départements ;

2. Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage ;

3. La nature et l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ;

4. Les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement ;

5. Les dispositifs d’ouverture et de ventilation des logements permettent un renouvellement de l’air adapté aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements ;

6. Les pièces principales, au sens du troisième alinéa de l’article R. 111-1-1 du code de la construction et de l’habitation, bénéficient d’un éclairement naturel suffisant et d’un ouvrant donnant à l’air libre ou sur un volume vitré donnant à l’air libre.

Exigences tenant aux éléments d’équipement et de confort que doit comporter le logement:

1. Une installation permettant un chauffage normal, munie des dispositifs d’alimentation en énergie et d’évacuation des produits de combustion et adaptée aux caractéristiques du logement. Pour les logements situés dans les départements d’outre-mer, il peut ne pas être fait application de ces dispositions lorsque les conditions climatiques le justifient ;

2. Une installation d’alimentation en eau potable assurant à l’intérieur du logement la distribution avec une pression et un débit suffisants pour l’utilisation normale de ses locataires ;

3. Des installations d’évacuation des eaux ménagères et des eaux-vannes empêchant le refoulement des odeurs et des effluents et munies de siphon ;

4. Une cuisine ou un coin cuisine aménagé de manière à recevoir un appareil de cuisson et comprenant un évier raccordé à une installation d’alimentation en eau chaude et froide et à une installation d’évacuation des eaux usées ;

5. Une installation sanitaire intérieure au logement comprenant un w.-c., séparé de la cuisine et de la pièce où sont pris les repas, et un équipement pour la toilette corporelle, comportant une baignoire ou une douche, aménagé de manière à garantir l’intimité personnelle, alimenté en eau chaude et froide et muni d’une évacuation des eaux usées. L’installation sanitaire d’un logement d’une seule pièce peut être limitée à un w.-c. extérieur au logement à condition que ce w.-c. soit situé dans le même bâtiment et facilement accessible ;

6. Un réseau électrique permettant l’éclairage suffisant de toutes les pièces et des accès ainsi que le fonctionnement des appareils ménagers courants indispensables à la vie quotidienne.

Dans les logements situés dans les départements d’outre-mer, les dispositions relatives à l’alimentation en eau chaude prévues aux 4 et 5 ci-dessus ne sont pas applicables.

Exigences de surface :

Le logement dispose au moins d’une pièce principale ayant soit une surface habitable au moins égale à 9 mètres carrés et une hauteur sous plafond au moins égale à 2,20 mètres, soit un volume habitable au moins égal à 20 mètres cubes.

La surface habitable et le volume habitable sont déterminés conformément aux dispositions des deuxième et troisième alinéas de l’article R. 111-2 du code de la construction et de l’habitation.

A4·1·2

L’insalubrité.

L’insalubrité

Lorsque le logement est indécent et que cette indécence peut avoir des répercussions sur la santé des occupants. La compétence est alors celle du préfet.

La procédure en cas d’insalubrité
En cas d’insalubrité, un inspecteur visite le logement.

A la suite de cela, un rapport est établi par l’ARS (agence régionale de santé) ou par le SCHS (service communal d’hygiène et de santé).

Ce rapport est alors transmis au CODERST (conseil départemental pour l’environnement et les risques sanitaires et technologiques) qui se prononce sur l’insalubrité.

Enfin, le préfet suit son avis et le cas échéant, rend un arrêt d’insalubrité remédiable ou irrémédiable.

Dans tous les cas, le propriétaire est tenu de reloger le locataire ou l’occupant.

Ce relogement ne peut se faire sans la participation du locataire ou de l’occupant. Dans certains cas, le propriétaire peut être considéré avoir rempli son obligation de relogement même si le locataire ou occupant est toujours dans les lieux.

Votre avocat est le mieux placé pour vous assister dans l’exécution de cette obligation de relogement du locataire ou occupant.

En cas d’arrêté d’insalubrité irrémédiable, le propriétaire se sent souvent impuissant et bloqué lorsqu’un occupant est présent dans les lieux et ne souhaite pas en partir. Le propriétaire d’une part est tenu par l’arrêté d’insalubrité de procéder aux travaux et de ne pas donner le lieu en location, d’autre part se trouve face à un locataire ou un occupant qui ne souhaite pas quitter les lieux.

L’intervention du cabinet RSL Avocat vous permettra de sortir de cette situation.

Vous êtes propriétaire d’un bien loué et le locataire a dénoncé à tort l’insalubrité du bien.

Le cabinet RSL Avocat peut vous représenter pour :

– demander la mainlevée de l’arrêté d’insalubrité devant le Tribunal administratif ;

– Solliciter auprès du tribunal administratif une indemnisation lorsque la force publique n’a pas autorisé l’expulsion en temps voulu et que ce retard a causé un préjudice au propriétaire ;

– Savoir comment formuler les offres de relogement aux locataire/occupant ;

– Expulser le locataire qui reste dans les lieux malgré l’arrêt d’insalubrité et les offres de relogement.

Le cabinet RSL Avocat a permis aux propriétaires d’être indemnisés par la juridiction administrative dans des cas où l’expulsion avait été prononcée par le tribunal mais que la force publique avait reporté à plusieurs reprises ses interventions dans les lieux.

Le cabinet RSL Avocat a également obtenu des jugements du tribunal administratif prononçant la mainlevée de l’arrêté qui avait prononcé une insalubrité irrémédiable alors que l’insalubrité était remédiable et que le propriétaire avait procédé aux travaux nécessaires.

A·1·3

Le péril.

Le péril :

Il y a péril dans le cas de désordres structurels affectant l’immeuble ou le logement, comme un effondrement.