Avocat
en Droit
de la
copropriété

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L’organisation et le fonctionnement d’une copropriété sont régis par des règles juridiques très strictes. Avocat en droit immobilier, ou plus précisément, dans ce cas, avocat en droit de la copropriété, je peux vous aider en cas de contentieux avec un copropriétaire, le syndic ou un tiers. En effet, le champ d’application du droit de copropriété est vaste, et les litiges propres à la copropriété sont fréquents. Ainsi si vous êtes un copropriétaire qui souhaite faire respecter ses droits face au syndic ou aux autres copropriétaires, ou une personne étrangère à la copropriété qui a subi un dommage dont l’immeuble est la cause, ou encore un syndic qui a pour mission de faire appliquer le règlement de copropriété et de pourvoir à la conservation de l’immeuble je peux faire valoir vos droits et défendre vos intérêts devant les juges.

Qu’est-ce que la copropriété ?

Plus formellement, la définition que fournit le droit de ce qu’est la copropriété, plus précisément la loi 65-557 du 10 juillet 1965, est la suivante. « Tout immeuble bâti ou groupe d’immeubles bâtis dont la propriété est répartie, entre plusieurs personnes, par lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part de parties communes ». Il faut préciser que le terme d’immeuble recouvre aussi bien les immeubles eux-mêmes que les maisons. Nous pouvons dire en conséquence que dès lors qu’un immeuble appartient à au moins deux propriétaires différents et que l’on peut distinguer les parties communes des parties privées, le statut de la copropriété s’applique.

Les règles des copropriétés sont fixées par la loi du 10 juillet 1965 et le décret du 17 mars 1967 . Ces règles ont été modifiées par la suite par la loi Alur du 24 mars 2014. Il faut dire aussi, que le texte législatif laisse au règlement de copropriété, instauré dans l’article 8, le soin de déterminer la destination des parties privatives et communes ainsi que les conditions de leur jouissance.

Le règlement de copropriété

Le règlement de copropriété est un contrat rédigé, généralement, par le promoteur immobilier. Les propriétaires vont adhérer à ce règlement quand ils achètent leur lot. Par conséquent ce règlement s’impose à tous les propriétaires actuels, mais aussi les propriétaires futurs. Il fixe les droits et les obligations de chacun dans une copropriété et les règles de fonctionnement. Il organise aussi la vie de la copropriété et les rapports entre les copropriétaires.

Le respect de ce règlement est primordial pour la copropriété. Avocat en droit immobilier et de la copropriété j’interviens, par exemple, en représentation d’un copropriétaire pour obtenir la condamnation d’un autre copropriétaire ou/et du syndic à respecter le règlement de copropriété. il peut s’agir aussi d’une intervention en représentation d’un syndic pour obtenir la condamnation d’un copropriétaire à respecter le règlement de copropriété.

Exemple : Action en restitution de partie commune

Chaque copropriétaire a le droit d’exiger le respect du droit immobilier et plus précisément dans ce cas du règlement de copropriété et la cessation de toute atteinte aux parties communes de l’immeuble, sans avoir à justifier l’existence d’un préjudice personnel (Civ. 3e, 9 octobre 2007 ; Civ. 3e, 4 novembre 2008 : Civ. 3e, 24 févr. 2009).

En conséquence, la Cour de cassation a pu affirmer dans un arrêt rendu par la troisième Chambre civile le 6 septembre 2011 (n° 10-20.258 ; JurisData n° 2011-018194) que l’action d’un copropriétaire en restitution des parties communes qu’un autre copropriétaire s’est indûment appropriées, n’est pas subordonnée à la justification d’un vote de l’assemblée générale préalable.

Il suffit pour le copropriétaire d’en informer le syndicat des copropriétaires, conformément aux dispositions de l’article 15, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965.

L’administration et les organes de la copropriété

L’organisation de la copropriété repose sur trois entités dont les rôles sont complémentaires. Le syndicat des copropriétaires regroupe l’ensemble des personnes propriétaires au sein de l’immeuble et prend les décisions concernant l’immeuble. Le syndic de copropriété administre l’immeuble. Le conseil syndical assiste et contrôle le syndic.

Le syndicat de copropriété

Qu’est-ce que le syndicat de copropriétaires ?

Dans un immeuble, tous les copropriétaires forment automatiquement et sans aucune formalité le syndicat de la copropriété communément appelé syndicat de copropriétaires. Le syndicat a pour principale mission de veiller à la conservation et à l’administration de l’immeuble.

La responsabilité du syndicat de la copropriété

Le droit de l’immobilier dans son article 14 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que : « Il a pour objet la conservation de l’immeuble et l’administration des parties communes. Il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d’entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires ».

Par conséquent, en cas de vice de construction ou de défaut d’entretien des parties communes, un copropriétaire ou un tiers peut décider d’engager la responsabilité du syndicat de copropriétaires. De plus il n’est pas nécessaire de montrer la faute du syndicat.

La responsabilité du syndicat des copropriétaires peut également être engagée si une faute peut lui être reprochée, sur le fondement de la responsabilité délictuelle.

Pour engager la responsabilité du syndic ou du syndicat des copropriétaires, vous aurez besoin d’un avocat. Effectivement, lui seul peut vous représenter devant le tribunal de grande instance, compétent en la matière.

Mon cabinet défend également des syndicats de copropriétaires dont la responsabilité a été recherchée.

Le conseil syndical

Le conseil syndical est composé de copropriétaires élus par l’assemblée générale des copropriétaires. Il assiste le syndic et contrôle sa gestion et sa comptabilité. C’est également le lien entre le syndic et les copropriétaires.

Le conseil syndical n’a pas de personnalité juridique et n’a donc pas de pouvoir de décision. Il ne peut pas non plus agir en justice.

avocat de la copropriété et du syndicat des copropriétaires

L’assemblée générale

L’assemblée générale est l’instance qui réunit les copropriétaires, c’est-à-dire le syndicat de copropriété. Au cours de cette réunion sont prises les décisions nécessaires au bon fonctionnement de la copropriété. Elle nomme aussi le conseil syndical et le syndic.

L’assemblée générale des copropriétaires doit obligatoirement avoir lieu au moins une fois par an. Aussi la réunion peut être à l’initiative du syndic de copropriété, du conseil syndical ou d’un ou plusieurs copropriétaires représentant au moins un quart des voix de l’ensemble des copropriétaires. Mais le règlement de copropriété peut prévoir un nombre de voix moins élevé.

Si la demande de réunion provient pas du syndic, elle doit lui être adressée par courrier recommandé avec accusé de réception. Ce même courrier doit indiquer les questions qui devront être inscrites à l’ordre du jour de l’assemblée générale demandée. Voici un modèle de courrier de demande de convocation d’assemblée générale >>

Mes interventions lors de désaccords ou conflits dans le cadre d’assemblées générales

Si vous souhaitez voir porter une résolution à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale, il faut prendre garde à la rédaction de la résolution en respectant les exigences légales de forme et l’adresser au syndic dans les délais. Le cabinet peut vous conseiller pour que vous ayez toutes les chances que votre projet de résolution figure à l’ordre du jour. Si vous avez horreur des assemblées générales de copropriétaires, nous pouvons y assister à votre place si vous nous donnez pouvoir pour ce faire.

Pour obtenir l’annulation d’une décision d’assemblée générale vous portant préjudice, n’hésitez à nous consulter.

Le syndic de copropriété

Le syndic de copropriété est mandaté par le syndicat des copropriétaires. Il devient ainsi le représentant légal du syndicat de copropriétaires. Il peut être bénévole, c’est-à-dire constitué de copropriétaires volontaires non rémunérés, ou professionnel.

Élu par l’assemblée générale des copropriétaires, le syndic il est essentiel dans la gestion de la copropriété. Il a notamment des missions administratives, comptables et financières, et assure le bon entretien de l’immeuble.

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