Accueil » Avocat droit immobilier » Avocat en droit de la copropriété

La copropriété est l’organisation d’un immeuble bâti, dont la propriété est répartie entre plusieurs personnes, par lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part des parties communes. Ainsi tous les copropriétaires ont chacun un droit de propriété privative. Mais aussi, ils sont copropriétaires des parties communes de l’immeuble.

Copropriété : quelles sont les règles ?

Plus formellement, la définition que fournit le droit de la copropriété et plus précisément la loi 65-557 du 10 juillet 1965 est la suivante : « Tout immeuble bâti ou groupe d’immeubles bâtis dont la propriété est répartie, entre plusieurs personnes, par lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part de parties communes ». À cet égard, le terme d’immeuble recouvre aussi bien les immeubles eux-mêmes que les maisons.

En général, dès lors qu’un immeuble appartient à au moins deux propriétaires différents et que l’on peut distinguer les parties communes des parties privées, le statut de la copropriété s’applique. Dans le droit de la copropriété la loi du 10 juillet 1965 et le décret du 17 mars 1967 fixent les règles des copropriétés. Ces règles ont été modifiées par la loi Alur du 24 mars 2014.

De même, le texte laisse au règlement de copropriété, instauré dans l’article 8, le soin de déterminer la destination des parties privatives et communes ainsi que les conditions de leur jouissance.

Le règlement de copropriété

Le règlement de copropriétés est un contrat rédigé, généralement, par le promoteur immobilier. Les propriétaires vont adhérer à ce règlement quand ils achètent leur lot. Ainsi ce règlement s’impose à tous les propriétaires actuels, mais aussi les propriétaires futurs.

Ce règlement intérieur de copropriété fixe les droits et les obligations de chacun dans une copropriété et les règles de fonctionnement. Aussi il organise la vie de la copropriété et les rapports entre les copropriétaires.

L’Administration et les organes de la copropriété

L’organisation de la copropriété repose sur trois entités dont les rôles sont complémentaires. Le syndicat des copropriétaires regroupe l’ensemble des personnes propriétaires au sein de l’immeuble et prend les décisions concernant l’immeuble. Le syndic de copropriété administre l’immeuble. Le conseil syndical assiste et contrôle le syndic.

Le syndicat de copropriété

Qu’est-ce que le syndicat de copropriétaires ?

Dans un immeuble, tous les copropriétaires forment automatiquement et sans aucune formalité le syndicat de la copropriété communément appelé syndicat de copropriétaires. Le syndicat a pour principale mission de veiller à la conservation et à l’administration de l’immeuble.

La responsabilité du syndicat de la copropriété

Le droit de l’immobilier dans son article 14 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que « Il a pour objet la conservation de l’immeuble et l’administration des parties communes. Il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d’entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires ».

Par conséquent, en cas de vice de construction ou de défaut d’entretien des parties communes, un copropriétaire ou un tiers peut décider d’engager la responsabilité du syndicat de copropriétaires. De plus il n’est pas nécessaire de montrer la faute du syndicat.

La responsabilité du syndicat des copropriétaires peut également être engagée si une faute peut lui être reprochée, sur le fondement de la responsabilité délictuelle.

Pour engager la responsabilité du syndic ou du syndicat des copropriétaires, vous aurez besoin d’un avocat. Effectivement, lui seul peut vous représenter devant le Tribunal de grande instance, compétent en la matière.

Mon cabinet défend également des syndicats de copropriétaires dont la responsabilité a été recherchée.

Le conseil syndical

Le conseil syndical est composé de copropriétaires élus par l’assemblée générale des copropriétaires. Il assiste le syndic et contrôle sa gestion et sa comptabilité. C’est également le lien entre le syndic et les copropriétaires.

Le conseil syndical n’a pas de personnalité juridique et n’a donc pas de pouvoir de décision. Il ne peut pas non plus agir en justice.

Avocat droit de la copropriété, syndicat des copropriétaires

L’assemblée générale

L’Assemblée générale est l’instance qui réunit les copropriétaires, c’est-à-dire le syndicat de copropriété. Au cours de cette réunion sont prises les décisions nécessaires au bon fonctionnement de la copropriété. Elle nomme aussi le conseil syndical et le syndic.

Quand ont lieu les assemblées générales de copropriétaires ?

L’assemblée générale des copropriétaires doit obligatoirement avoir lieu au moins une fois par an. Le syndic convoque chaque copropriétaire individuellement. Aussi un ordre du jour doit être fixé préalablement. Cet ordre du jour est un récapitulatif résumant l’ensemble des questions qui devront être votées au cours de cette assemblée.

La réunion peut être à l’initiative du syndic de copropriété, du conseil syndical ou d’un ou plusieurs copropriétaires représentant au moins un quart des voix de l’ensemble des copropriétaires. Mais le règlement de copropriété peut prévoir un nombre de voix moins élevé.

Si la demande de réunion provient pas du syndic, elle doit lui être adressée par courrier recommandé avec accusé de réception. Ce même courrier doit indiquer les questions qui devront être inscrites à l’ordre du jour de l’assemblée générale demandée. Voici un modèle de courrier de demande de convocation d’assemblée générale >>

Si vous souhaitez voir porter une résolution à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale, il faut prendre garde à la rédaction de la résolution en respectant les exigences légales de forme et l’adresser au syndic dans les délais. Le cabinet peut vous conseiller pour que vous ayez toutes les chances que votre projet de résolution figure à l’ordre du jour.

Si vous avez horreur des assemblées générales de copropriétaires, nous pouvons y assister à votre place si vous nous donnez pouvoir pour ce faire.

copropriété immeubles

Le syndic de copropriété

Le syndic de copropriété est mandaté par le syndicat des copropriétaires. Il devient ainsi le représentant légal du syndicat de copropriétaires. Il peut être bénévole, c’est-à-dire constitué de copropriétaires volontaires non rémunérés, ou professionnel.

Élu par l’assemblée générale des copropriétaires, le syndic il est essentiel dans la gestion de la copropriété. Il a notamment des missions administratives, comptables et financières, et assure le bon entretien de l’immeuble.

Accès en ligne aux documents de la copropriété

La loi du 23 novembre 2018 dite loi Élan indique que le syndic de copropriété doit proposer aux copropriétaires un accès en ligne des documents relatifs à la gestion de la copropriété. Un décret du 23 mai 2019 détermine la liste minimale des différents documents mis à la disposition des copropriétaires dans l’espace dématérialisé. Ce texte s’applique à partir du 1er juillet 2020.

Les obligations du syndic de copropriété

Le droit de la copropriété décrit dans l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 les obligations du syndic de copropriété, qui est chargé notamment des missions suivantes.

Exécuter le règlement

Le syndic doit assurer l’exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l’assemblée générale.

Établir une fiche synthétique

Il doit établir et tenir à jour une fiche synthétique de la copropriété. Cette fiche regroupe les données financières et techniques essentielles relatives à la copropriété et à son bâti.

Liste des copropriétaires

De même, le syndic doit établir et tenir à jour une liste de tous les copropriétaires avec indication de leur lot, leur état civil et leur domicile ainsi que leur adresse électronique, lorsque le copropriétaire a donné son accord.

Immatriculer la copropriété

De surcroît il doit procéder à l’immatriculation de la copropriété.

Administrer l’immeuble

Il doit également, administrer l’immeuble, pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d’urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci.

Assurer

Le syndic doit de même, soumettre au vote de l’assemblée générale, la décision de souscrire un contrat d’assurance contre les risques de responsabilité civile dont le syndicat doit répondre. Si l’assemblée générale rejette la proposition, l’assurance peut être contractée par le syndic pour le compte du syndicat des copropriétaires, en application du code des assurances.

Représenter

Le syndic a aussi pour mission de représenter le syndicat dans tous les actes civils et en justice dans les cas mentionnés aux articles 15 et 16 de la loi. Il doit aussi publier un l’état descriptif de division et le règlement de copropriété ou ses modifications.

Soumettre les conventions

Une autre obligation du syndic est de soumettre à l’autorisation de l’assemblée générale toute convention passée entre le syndicat et le syndic ou une personne ou une entreprise liée directement ou indirectement au syndic dont la liste est fixée par décret. Ceci en précisant la nature des liens qui rendent nécessaire l’autorisation de la convention. Les conventions conclues en méconnaissance de ces dispositions ne sont pas opposables au syndicat.

Carnet d’entretien

Finalement il doit établir et de tenir à jour et à disposition des copropriétaires un carnet d’entretien de l’immeuble conformément à un contenu défini par décret.

Cette énumération n’est pas exhaustive.

Le syndic a des pouvoirs limités, sauf pour les actes de gestion quotidienne et les petites réparations. Mais en cas d’urgence, il doit faire réaliser les travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble.

Le syndic est responsable à l’égard de chaque copropriétaire, à l’égard du syndicat des copropriétaires, et à l’égard des tiers. Il peut par exemple être responsable d’avoir tardé avant de mettre fin à des fuites d’eau. Ou encore de n’avoir pas réglé une facture d’électricité ayant entraîné la coupure du courant et la chute d’un copropriétaire de ce fait.

La responsabilité du syndic de copropriété

Le syndic répond des dommages et intérêts qui pourraient résulter de l’inexécution et/ou de la mauvaise exécution de son mandat. En effet, il engage sa responsabilité de deux façons. La première, contractuellement à l’égard de celui qui l’a mandaté, c’est-à-dire le syndicat des copropriétaires. Et deuxièmement, il engage sa responsabilité civilement à l’égard d’un copropriétaire ou d’un tiers qui subirait un dommage du fait d’une faute du syndic.

Les obligations du syndic en cas de vente du bien immobilier

Lors de la vente de votre bien immobilier, le syndic a l’obligation de remettre au copropriétaire un état daté attestant qu’il n’a pas de dette à l’égard du syndicat. À défaut de présentation de cet état daté, le notaire du vendeur doit informer le syndic de la vente. Le syndic a alors un délai de 15 jours pour faire opposition au versement des fonds. Cette opposition doit répondre à des exigences de forme.

En cas d’opposition irrégulière, abusive ou injustifiée, je peux, en tant qu’avocat en droit de la copropriété, vous représenter pour demander la mainlevée de l’opposition.

Attention, si vous envisagez d’engager la responsabilité du syndic, à ne pas lui donner le quitus lors de l’assemblée générale. Si le syndicat des copropriétaires donne quitus au syndic, il ne pourra plus engager la responsabilité du syndic pour les fautes de gestion dont le syndicat avait connaissance.

Comment changer de syndic ?

Le changement de syndic est une opération qui se prépare bien à l’avance. Il convient tout d’abord de proposer en assemblée générale plusieurs contrats de syndic.

Si l’assemblée met fin à ses fonctions, le syndic quittera l’assemblée. Les copropriétaires devront dès lors veiller à gérer la séance afin que le nouveau syndic puisse prendre ses fonctions aussitôt. A défaut, le syndicat dépourvu de syndic pourrait être amené à faire désigner un administrateur provisoire.

Comme le prévoit l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965, l’ancien syndic devra remettre au nouveau syndic les archives du syndicat des copropriétaires dans le mois suivant la cessation de ses fonctions.

Le syndic et les nuisances de voisinage

Des nombreux habitants connaissent des nuisances causées par un voisin. Ces nuisances peuvent également provenir d’un mauvais entretien des parties communes. Ces troubles peuvent avoir une incidence importante sur la santé de la victime, et l’inertie des acteurs de la copropriété est légion.

Le syndic et le recouvrement des charges

Les charges impayées font l’objet d’une relance par le syndic, puis d’une mise en demeure adressée au copropriétaire concerné. À l’issue de trente jours, le syndic peut engager une procédure devant le juge par référé ou injonction de payer.

Comme avocat en droit de la copropriété, je peux aider un copropriétaire à obtenir des délais de paiement. Aussi je mène des actions judiciaires mettant en cause des syndics de copropriété et/ou des syndicats de copropriétaires.

Pour conclure, on peut dire que la copropriété est un cadre où s’emmêlent souvent relations humaines et luttes de pouvoir. Pour cette raison bénéficier de mon assistance vous permettra de démêler vos conflits avec un énorme avantage. En effet, j’ai mené de nombreux litiges dans ce domaine de la copropriété. Aussi mon cabinet a longtemps assuré les permanences de l’AAPC, association pour la défense des propriétaires et copropriétaires. C’est pourquoi je peux vous conseiller, assister, défendre et représenter avec professionnalisme et énergie. Cela que vous soyez syndic de copropriété, syndicat de copropriétaires, copropriétaires ou locataire.

Articles du Blog relatifs au droit de la copropriété

avocat degats des eaux
,

Infiltrations, dégât des eaux, que faire ?

Il convient de déclarer le sinistre au plus vite, par lettre recommandée avec accusé de réception, le sinistre à la compagnie d’assurance qui assure le bien dans lequel est survenu le sinistre. De même cette déclaration peut se faire en remplissant un constat amiable que peut vous fournir votre assureu
avocat pour copropriété
,

Vente d'un bien immobilier et charges.

Le syndicat des copropriétaires avait formé opposition au prix de vente au motif que le copropriétaire restait devoir des charges de copropriété. Le Tribunal de grande instance de Nanterre a donné droit au copropriétaire et ordonné la mainlevée de l'opposition en jugeant qu'elle ne portait pas sur des créances liquides et exigibles à la date de la mutation.

Détecteur de fumée : Explication

De nouvelles règles dans le droit immobilier. Le détecteur de fumée normalisé obligatoire. Quels textes ? Qui doit l'installer : propriétaire ou locataire ? Où l'installer ?