La copropriété est un cadre où s’emmêlent le plus souvent relations humaines et luttes de pouvoir.

Bénéficier d’un conseil juridique qui vous permettra de démêler le vrai du faux et sortir indemne de vos conflits est un énorme avantage.

Déchargez-vous et laissez un avocat s’occuper de vos problèmes.

Mon cabinet RSL Avocat a une compétence et une expérience en matière de copropriété.

Le cabinet a longtemps assuré les permanences de l’AAPC, association pour la défense des propriétaires et copropriétaires, et a mené de nombreux litiges dans le domaine de la copropriété.

Mon cabinet vous conseillera, vous assistera, vous défendra et vous représentera, que vous soyez syndic de copropriété, syndicat de copropriétaires, copropriétaires ou locataire.

Le dégât des eaux est malheureusement le lot de nombreux copropriétaires, qui se trouvent démunis face à cet imprévu.

Comment réagir ?

Il convient de déclarer au plus vite, par lettre recommandée avec accusé de réception, le sinistre à la compagnie d’assurance qui assure le bien dans lequel est survenu le sinistre.

Cette déclaration peut également se faire en remplissant un constat amiable que peut vous fournir votre assureur.

Quelle assurance intervient ?

Plusieurs assurances : celle de la copropriété, celle du propriétaire qui a pu souscrire une assurance habitation ou une assurance propriétaire non occupant, celle du locataire qui a pu souscrire une assurance multirisques habitation.

Où se situe l’origine du sinistre ?

Il faut déterminer si les dégâts ont touché les parties privatives ou les parties communes, ce qui le plus souvent nécessite un examen par un professionnel.
Si la fuite trouve son origine dans les parties privatives, c’est le propriétaire qui doit assumer le coût de la recherche de fuite. Si la fuite trouve son origine dans les parties communes, c’est la copropriété qui doit prendre en charge les frais de recherche de fuite.

De quel sinistre parle t-on ?

Il est important de le déterminer car certains sinistres peuvent être exclus du champ de l’assurance, comme c’est souvent le cas pour les infiltrations dues à l’humidité des façades de l’immeuble.

Quelle assurance va payer ?

Les assureurs ont signé les conventions CIDE-COP (convention d’indemnisation dégât des eaux dans la copropriété) et CIDRE (convention d’indemnisation directe et de renonciation à recours en dégât des eaux) qui désignent quelle compagnie d’assurance indemnisera la victime, laquelle n’est cependant pas tenue d’accepter cette répartition.
En effet, ces conventions sont conclues entre assureurs et ne sont pas opposables aux assurés, qui conservent les droits et garanties de leurs contrats.

La convention CIDRE prévoit que l’assureur de la victime du dégât des eaux doit l’indemniser si le logement n’est pas meublé, si les dommages matériels sont inférieurs à 1600 € ht et les dommages immatériels inférieurs à 800 € ht.

En cas de dégât survenant dans un immeuble en copropriété et engendrant des dommages supérieurs à 1.600 € ht ou des dommages immatériels supérieurs à 800 ht, la convention CIDE COP peut s’appliquer, permettant à la victime d’être indemnisée par son assureur.

avocat degats des eaux

Les assemblées générales de copropriété peuvent se dérouler paisiblement, mais sont souvent le théâtre de terribles conflits entre copropriétaires. Mon cabinet RSL Avocat vous guidera vers les réponses aux questions complexes qui se posent en matière de copropriété.

Si vous souhaitez voir porter une résolution à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale, il faut prendre garde à la rédaction de la résolution en respectant les exigences légales de forme et l’adresser au syndic dans les délais. Le cabinet peut vous conseiller pour que vous ayez toutes les chances que votre projet de résolution figure à l’ordre du jour.

Si vous avez horreur des assemblées générales de copropriétaires, nous pouvons y assister à votre place si vous nous donnez pouvoir pour ce faire.

Et si malgré tout cela, au vu du procès-verbal d’assemblée générale, il vous apparaît qu’une cause de nullité pourrait être soulevée, vous devez le faire dans un délai de deux mois à compter de la date de réception du procès-verbal, en engageant une procédure devant le Tribunal de grande instance compétent. A cette fin, vous devez être représenté par un avocat.

Mon cabinet RSL Avocat mène des actions judiciaires mettant en cause des syndics de copropriété et/ou des syndicats de copropriétaires.

L’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit les obligations du syndic de copropriété, qui est chargé notamment :

  • d’assurer l’exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l’assemblée générale ;
  • d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d’urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci ;
  • de soumettre au vote de l’assemblée générale, à la majorité de l’article 24, la décision de souscrire un contrat d’assurance contre les risques de responsabilité civile dont le syndicat doit répondre. En cas de refus de l’assemblée générale, l’assurance peut être contractée par le syndic pour le compte du syndicat des copropriétaires, en application de l’article L. 112-1 du code des assurances ;
  • de représenter le syndicat dans tous les actes civils et en justice dans les cas mentionnés aux articles 15 et 16 de la présente loi, ainsi que pour la publication de l’état descriptif de division et du règlement de copropriété ou des modifications apportées à ces actes, sans que soit nécessaire l’intervention de chaque copropriétaire à l’acte ou à la réquisition de publication ;
  • de soumettre à l’autorisation de l’assemblée générale prise à la majorité de l’article 24 toute convention passée entre le syndicat et le syndic ou une personne ou une entreprise liée directement ou indirectement au syndic dont la liste est fixée par décret, en précisant la nature des liens qui rendent nécessaire l’autorisation de la convention. Les conventions conclues en méconnaissance de ces dispositions ne sont pas opposables au syndicat ;
  • d’établir et de tenir à jour et à disposition des copropriétaires un carnet d’entretien de l’immeuble conformément à un contenu défini par décret ;
  • d’assurer l’information des occupants de chaque immeuble de la copropriété des décisions prises par l’assemblée générale, selon des modalités définies par décret ;

Cette énumération n’est pas exhaustive.

Les pouvoirs du syndic sont limités car les décisions sont prises en assemblée générale, sauf les actes de gestion quotidienne et les petites réparations.

Mais en cas d’urgence, il doit faire réaliser les travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble.

Le syndic est responsable à l’égard de chaque copropriétaire, à l’égard du syndicat des copropriétaires, et à l’égard des tiers.

Il peut par exemple être responsable d’avoir tardé avant de mettre fin à des fuites d’eau ; ou encore de n’avoir pas réglé une facture d’électricité ayant entraîné la coupure du courant et la chute d’un copropriétaire de ce fait.

Attention, si vous envisagez d’engager la responsabilité du syndic, à ne pas lui donner le quitus lors de l’assemblée générale. Si le syndicat des copropriétaires donne quitus au syndic, il ne pourra plus engager la responsabilité du syndic pour les fautes de gestion dont le syndicat avait connaissance.

Avocat syndicat assemblée des copropriétaires

L’article 14 de la loi du 10 juillet 1965  prévoit que :

« Il a pour objet la conservation de l’immeuble et l’administration des parties communes. Il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d’entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires ».

En cas de vice de construction ou de défaut d’entretien des parties communes, vous pouvez décider d’engager la responsabilité de votre syndic, que vous soyez un copropriétaire ou un tiers.

Dans ce cas du vice de construction ou du défaut d’entretien, il n’est pas besoin de montrer la faute du syndicat.

La responsabilité du syndicat des copropriétaires peut également être engagée si une faute peut lui être reprochée, sur le fondement de la responsabilité délictuelle.

Pour engager la responsabilité du syndic ou du syndicat des copropriétaires, vous aurez besoin d’un avocat qui seul peut vous représenter devant le Tribunal de grande instance, compétent en la matière.

Mon cabinet défend également des syndicats de copropriétaires dont la responsabilité a été recherchée.

Lors de la vente de votre bien immobilier, le syndic a l’obligation de remettre au copropriétaire un état daté attestant qu’il n’a pas de dette à l’égard du syndicat.

A défaut de présentation de cet état daté, le notaire du vendeur doit informer le syndic de la vente.

Le syndic a alors un délai de 15 jours pour faire opposition au versement des fonds. Cette opposition doit répondre à des exigences de forme.

En cas d’opposition irrégulière, abusive ou injustifiée, mon cabinet peut vous représenter pour demander la mainlevée de l’opposition.

Le changement de syndic est une opération qui se prépare bien à l’avance.

Il convient tout d’abord de proposer en assemblée générale plusieurs contrats de syndic.

Lors de l’assemblée, le syndic, s’il est mis fin à ses fonctions, quittera l’assemblée. Les copropriétaires devront dès lors veiller à gérer la séance afin que le nouveau syndic puisse prendre ses fonctions aussitôt. A défaut, le syndicat se trouverait dépourvu de syndic et pourrait être amené à faire désigner un administrateur provisoire.

Comme le prévoit l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965, l’ancien syndic devra  remettre au nouveau syndic les archives du syndicat des copropriétaires dans le mois suivant la cessation de ses fonctions.

Des nombreux habitants connaissent des nuisances causées par un voisin.

Ces nuisances peuvent également provenir d’un mauvais entretien des parties communes.

Ces troubles peuvent avoir une incidence importante sur la santé de la victime, et l’inertie des acteurs de la copropriété est légion.

Il est dès lors préférable de prendre rapidement les mesures nécessaires préconisées par mon cabinet RSL Avocat.

Si vous êtes locataire et victime de nuisances, la responsabilité de votre bailleur peut être mise en cause, mais également celle du syndicat des copropriétaires et du syndic si la nuisance provient des parties communes.

Le bailleur a une obligation de vous permettre la jouissance paisible de votre bien ainsi que des parties communes, dans le respect du règlement de copropriété.

De même, le syndicat des copropriétaires doit permettre au locataire de jouir paisiblement des parties communes.

Le Tribunal pourra condamner sous astreinte le propriétaire ou le syndicat des copropriétaires à mettre fin au trouble.

Des dommages-intérêts peuvent également être demandés pour indemniser le trouble de jouissance dont vous êtes victime.

La réparation de vos autres préjudices pourra également être demandée s’ils sont prouvés.

Les charges impayées font l’objet d’une relance par le syndic, puis d’une mise en demeure adressée au copropriétaire concerné.

A l’issue de trente jours, le syndic peut engager une procédure devant le juge par référé ou injonction de payer.