Le syndic de
copropriété

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copropriété immeubles

L’organisation de la copropriété repose sur trois entités dont les rôles sont complémentaires. Nous avons vu dans notre article sur la copropriété le syndicat des copropriétaires et le conseil syndical. Nous allons décrire à présent le syndic de copropriété qui a le rôle d’administrateur de l’immeuble.

Qu’est-ce que le syndic de copropriété ?

Le syndic de copropriété est mandaté par le syndicat des copropriétaires et est le représentant légal du syndicat de copropriétaires. Il peut être bénévole, c’est-à-dire constitué de copropriétaires volontaires non rémunérés, ou professionnel.

Le syndic de copropriété est élu par l’assemblée générale des copropriétaires et est essentiel dans la gestion de la copropriété. Il a notamment des missions administratives, comptables et financières, et assure le bon entretien de l’immeuble.

Quelles sont les obligations du syndic de copropriété ?

Le droit de la copropriété décrit dans l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 les obligations du syndic de copropriété, qui est chargé notamment des missions suivantes :

  • exécuter le règlement

    Le syndic doit assurer l’exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l’assemblée générale.

  • Établir une fiche synthétique

    Il doit aussi établir et tenir à jour une fiche synthétique de la copropriété. Cette fiche regroupe les données financières et techniques essentielles relatives à la copropriété et à son bâti.

  • Faite une liste des copropriétaires

    De même, le syndic doit établir et tenir à jour une liste de tous les copropriétaires avec indication de leur lot, leur état civil et leur domicile ainsi que leur adresse électronique, lorsque le copropriétaire a donné son accord.

  • Immatriculer la copropriété

    De surcroît le syndic de copropriété doit procéder à l’immatriculation de la copropriété.

  • Administrer l’immeuble

    Il doit également, administrer l’immeuble, pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d’urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci.

  • Assurer la copropriété

    Le syndic doit de même, soumettre au vote de l’assemblée générale, la décision de souscrire un contrat d’assurance contre les risques de responsabilité civile dont le syndicat doit répondre. Si l’assemblée générale rejette la proposition, l’assurance peut être contractée par le syndic pour le compte du syndicat des copropriétaires, en application du code des assurances.

  • Représenter le syndicat

    Le syndic a aussi pour mission de représenter le syndicat dans tous les actes civils et en justice dans les cas mentionnés aux articles 15 et 16 de la loi. Il doit aussi publier un l’état descriptif de division et le règlement de copropriété ou ses modifications.

  • Soumettre les conventions à l’assemblée

    Une autre obligation du syndic est de soumettre à l’autorisation de l’assemblée générale toute convention passée entre le syndicat et le syndic ou une personne ou une entreprise liée directement ou indirectement au syndic dont la liste est fixée par décret. Ceci en précisant la nature des liens qui rendent nécessaire l’autorisation de la convention. Les conventions conclues en méconnaissance de ces dispositions ne sont pas opposables au syndicat.

  • Tenir un carnet d’entretien

    Finalement il doit établir et de tenir à jour et à disposition des copropriétaires un carnet d’entretien de l’immeuble conformément à un contenu défini par décret.

  • La gestion quotidiennes

    Le syndic a des pouvoirs limités, sauf pour les actes de gestion quotidienne et les petites réparations. Mais en cas d’urgence, il doit faire réaliser les travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble.

  • Établir l’accès en ligne aux documents de la copropriété

    La loi du 23 novembre 2018 dite loi Élan indique que le syndic de copropriété doit proposer aux copropriétaires un accès en ligne des documents relatifs à la gestion de la copropriété. Un décret du 23 mai 2019 détermine la liste minimale des différents documents mis à la disposition des copropriétaires dans l’espace dématérialisé. Ce texte s’applique à partir du 1er juillet 2020.

Cette énumération n’est pas exhaustive.

La responsabilité du syndic de copropriété

Le syndic est responsable à l’égard de chaque copropriétaire, à l’égard du syndicat des copropriétaires, et à l’égard des tiers. Il peut par exemple être responsable d’avoir tardé avant de mettre fin à des fuites d’eau. Ou encore de n’avoir pas réglé une facture d’électricité ayant entraîné la coupure du courant et la chute d’un copropriétaire de ce fait.

Le syndic répond des dommages et intérêts qui pourraient résulter de l’inexécution et/ou de la mauvaise exécution de son mandat. En effet, il engage sa responsabilité de deux façons. La première, contractuellement à l’égard de celui qui l’a mandaté, c’est-à-dire le syndicat des copropriétaires. Et deuxièmement, il engage sa responsabilité civilement à l’égard d’un copropriétaire ou d’un tiers qui subirait un dommage du fait d’une faute du syndic.

L’avocat en droit de la copropriété peut être amené à rechercher la responsabilité professionnelle du syndic en cas de faute de gestion de ce dernier.

Exemple de mise en cause de la responsabilité du syndic

Le syndic avait été avisé de l’existence d’un dégât des eaux dans un appartement, dont il était établi qu’il provenait des parties communes de l’immeuble. Malgré cela le syndic n’a pas déclaré le sinistre à l’assureur de l’immeuble, n’a pas participé aux réunions organisées par l’expert amiable, et n’a remédié aux désordres que cinq années plus tard. la responsabilité du syndic est engagée de ce fait (CA Paris, 5 déc. 2012).

Quelques conflits pouvant surgir avec le syndic de copropriété

Les obligations du syndic en cas de vente du bien immobilier

Lors de la vente de votre bien immobilier, le syndic a l’obligation de remettre au copropriétaire un état daté attestant qu’il n’a pas de dette à l’égard du syndicat. À défaut de présentation de cet état daté, le notaire du vendeur doit informer le syndic de la vente. Le syndic a alors un délai de 15 jours pour faire opposition au versement des fonds. Cette opposition doit répondre à des exigences de forme.

En cas d’opposition irrégulière, abusive ou injustifiée, je peux, en tant qu’avocat en droit de la copropriété, vous représenter pour demander la mainlevée de l’opposition.

Attention, si vous envisagez d’engager la responsabilité du syndic, à ne pas lui donner le quitus lors de l’assemblée générale. Si le syndicat des copropriétaires donne quitus au syndic, il ne pourra plus engager la responsabilité du syndic pour les fautes de gestion dont le syndicat avait connaissance.

Comment changer de syndic ?

Le changement de syndic de copropriété est une opération qui se prépare bien à l’avance. Il convient tout d’abord de proposer en assemblée générale plusieurs contrats de syndic.

Si l’assemblée met fin à ses fonctions, le syndic quittera l’assemblée. Les copropriétaires devront dès lors veiller à gérer la séance afin que le nouveau syndic puisse prendre ses fonctions aussitôt. A défaut, le syndicat dépourvu de syndic pourrait être amené à faire désigner un administrateur provisoire.

Comme le prévoit l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965, l’ancien syndic devra remettre au nouveau syndic les archives du syndicat des copropriétaires dans le mois suivant la cessation de ses fonctions.

Le syndic et les nuisances de voisinage

Des nombreux habitants connaissent des nuisances causées par un voisin. Ces nuisances peuvent également provenir d’un mauvais entretien des parties communes. Ces troubles peuvent avoir une incidence importante sur la santé de la victime, et l’inertie des acteurs de la copropriété est légion.

Le syndic et le recouvrement des charges

Les charges impayées font l’objet d’une relance par le syndic, puis d’une mise en demeure adressée au copropriétaire concerné. À l’issue de trente jours, le syndic peut engager une procédure devant le juge par référé ou injonction de payer.

Rappelons aussi que les charges de copropriété sont dues sauf exceptions. La Cour de cassation a rappelé qu’un copropriétaire ne peut être dispensé des charges afférentes à un service collectif ou à un élément d’équipement commun que s’il justifie l’absence d’utilité pour son lot du service ou équipement en question (Civ. 3e, 25 janv. 2012 : n° 10-27014).

Comme avocat en droit de la copropriété, je peux aider un copropriétaire à obtenir des délais de paiement. Aussi je mène des actions judiciaires mettant en cause des syndics de copropriété et/ou des syndicats de copropriétaires.

Pour conclure, la copropriété est un cadre où s’emmêlent souvent relations humaines et luttes de pouvoir. Pour cette raison bénéficier de mon assistance vous permettra de démêler vos conflits avec un énorme avantage. En effet, j’ai mené de nombreux litiges dans ce domaine de la copropriété. Aussi mon cabinet a longtemps assuré les permanences de l’AAPC, association pour la défense des propriétaires et copropriétaires. C’est pourquoi je peux vous conseiller, assister, défendre et représenter avec professionnalisme et énergie. Cela que vous soyez syndic de copropriété, syndicat de copropriétaires, copropriétaires ou locataire.