Nuisances sonores, olfactives et copropriété

Le droit sanctionne l’auteur de bruits ou odeurs qui portent atteinte à la tranquillité du voisinage ou à la santé. Ces bruits ou odeurs constituent un trouble anormal de voisinage, une violation du règlement de copropriété ou du contrat de location. Généralement les juges apprécient au cas par cas si le bruit ou odeurs dépassent ou non ce qu’il est normal de supporter dans le cadre d’une vie en société. Les conséquences peuvent être des amendes pénales, des dommages et intérêts, voire la résiliation du bail ou l’annulation d’une vente immobilière.

Disons aussi que pour les conflits de voisinage la loi n°2019-222 du 23 mars 2019 de programmation 2018-2022 et de réforme pour la justice impose à partir du premier janvier 2020 le recours à un conciliateur de justice ou à la médiation, préalablement à la saisine du tribunal de grande instance, dans certains cas.

Une affaire de droit immobilier, plus précisément de droit de la copropriété intéressante.

L’installation d’un restaurant était prévue dans l’immeuble en copropriété, alors que le règlement de copropriété interdisait les commerces susceptibles d’entraîner des nuisances par l’odeur ou le bruit.

La Cour de cassation rappelle que lorsqu’est prévue l’installation d’un commerce dans une copropriété, pour déterminer s’il est ou non conforme au règlement de copropriété, le juge doit rechercher:

  • si l’activité commerciale peut ou non générer des nuisances sonores ou olfactives interdites par le règlement de copropriété,
  • et si cette interdiction est justifiée par la destination de l’immeuble

(Civ. 3e 4 oct. 2014).

Que faire en cas de nuisances ?

Si vous êtes locataire et victime de nuisances, la responsabilité de votre bailleur peut être mise en cause. Mais également la responsabilité du syndicat des copropriétaires et du syndic si la nuisance provient des parties communes.

En effet, le bailleur a une obligation de vous permettre la jouissance paisible de votre bien ainsi que des parties communes. Ceci dans le respect du règlement de copropriété.

De même, le syndicat des copropriétaires doit permettre au locataire de jouir paisiblement des parties communes.

Le Tribunal pourra condamner sous astreinte le propriétaire ou le syndicat des copropriétaires à mettre fin au trouble.

Des dommages-intérêts peuvent également être demandés pour indemniser le trouble de jouissance dont vous êtes victime.

La réparation de vos autres préjudices pourra également être demandée s’ils sont prouvés.